Fiscal,Patrimoine

Démembrement de propriété

Imposition en revenus fonciers du prix de cession contractuellement fixé de l’usufruit temporaire de parts de SCI

Quelle que soit la valeur vénale de l’usufruit, le produit de cession de l’usufruit temporaire de parts de SCI stipulé dans l’acte est constitutif d’un revenu foncier imposable dans les conditions de l’article 13,5 du CGI.

L’article 13,5 du CGI soumet le produit de la première cession à titre onéreux portant sur l’usufruit à durée fixe d’un bien à l’impôt sur le revenu, dans la même catégorie de revenus que celle dont relèvent les fruits produits ou susceptibles d’être produits par le bien grevé, par dérogation au régime des plus-values. Ainsi, le prix de cession de l’usufruit temporaire relatif à des parts de sociétés à prépondérance immobilière, ou sa valeur vénale si elle est supérieure, est imposé en revenus fonciers (CGI art. 13,5 ; BOFiP-IR-BASE-10-10-30-§ 140-06/04/2017).

Dans cette affaire, les associés d’une SCI détenant un ensemble immobilier donné à bail à la société d’exploitation dont ils étaient également associés ont vendu à la SARL, par acte du 18 juin 2013, l’usufruit des 100 parts de la SCI pour 17 ans, au prix de 50 000 €.

N’ayant pas été initialement déclaré en revenus fonciers, le prix de cession a fait l’objet de la part des contribuables d’une déclaration rectificative de revenus fonciers le 20 juin 2014.

Dans le cadre d’un contrôle sur pièces de leur déclaration des revenus de 2013, a notamment réintégrée dans leurs revenus, la somme de 92 000 € correspondant au prix de cession de 50 000 € de cet usufruit tel qu’évalué par les parties mais dont la valeur vénale a été fixée à 92 000 € par le service vérificateur au moyen du barème fiscal, entraînant un supplément d’impôt de 60 130 €.

Le tribunal administratif ayant prononcé la décharge totale de ces impositions au motif que la valeur vénale de l’usufruit devant être déterminée en fonction du revenu futur attendu par l’usufruitier, celle-ci était nulle compte-tenu notamment des charges d’emprunt pesant sur la SCI et de l’absence de distributions prévisionnelles.

Sur appel du Ministre de l’économie, des finances et de la relance, la Cour administrative d’appel annule partiellement le jugement rendu et remet à la charge des contribuables la somme de 25 295 € correspondant aux impositions dues sur le revenu imposable résultant du prix de 50 000 € stipulé dans l’acte.

En effet, quelle que soit la valeur vénale de l’imposition, le produit de cession stipulé dans l’acte est constitutif d’un revenu imposable dès lors que les contribuables n’établissement pas que le contrat de cession a été annulé ou modifié ni qu’ils n’ont pas perçu les 50 000 € du prix contractuellement fixé.

Pour aller plus loin :

« Société civile immobilière », RF 2021-3, 99

CAA Versailles 20 février 2023, n° 21VE01172