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L’exonération partielle au titre de la cession d’un logement en France par un non-résident ne s’applique que lorsque le cédant détient directement le bien, ce qui exclut la cession par l’intermédiaire d’une SCI dont il est associé.

Les non-résidents qui cèdent un logement en France bénéficient d’une exonération partielle de plus-value à condition d’avoir été fiscalement domiciliés en France pendant au moins 2 années consécutives à un moment quelconque antérieurement à cette cession (CGI art. 150 U, II.2°).

En l’espèce, une SCI qui avait vendu un immeuble social en 2021 et acquitté l’impôt de plus-value correspondant en a réclamé la restitution au motif qu’elle pouvait bénéficier de l’exonération au titre de la cession du logement en France dans la mesure où ses associés non-résidents en remplissaient les conditions.

Déboutée de sa demande en restitution auprès du tribunal administratif, la SCI fait appel.

Son appel est rejeté.

Suivant la position de l’administration fiscale sur la question (BOFiP-RFPI-PVINR-10-20-§ 320-19/04/2019), les juges d’appel rappellent que, seules les cessions de biens immobiliers réalisées par les personnes physiques peuvent bénéficier de l’exonération, à l’exclusion de celles réalisées par l’intermédiaire d’une société de personnes, fût-elle transparente.

Ainsi la SCI n’était pas fondée à soutenir que les dispositions de l’article 150 U, II.2° du CGI devaient être lues comme permettant l’exonération de la plus-value réalisées par les sociétés de personnes dont les associés en remplissent les conditions.

À noter : Concernant l’exonération totale au titre de la cession de l’ancienne résidence principale en France, comme pour les résidents (CGI art. 150 U, II.1°), la circonstance que l’immeuble cédé soit détenu par l’intermédiaire d’une société de personnes ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF Web 2024-2, § 1983

CAA Toulouse 14 novembre 2024, n° 23TL00561