Fiscal,Patrimoine

Plus-values immobilières

Plus-values immobilières et location d’une partie de sa résidence principale

La fraction de l’immeuble mise à disposition de la clientèle comme chambres d’hôtes ne peut pas bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale en cas de cession de l’immeuble.

Les plus-values réalisées lors de la cession des biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérés de toute imposition (CGI art. 150 U, II.1°).

Dans cette affaire, à l’occasion de la cession d’un bien immobilier en 2017, un contribuable s’est placé sous le bénéfice de l’exonération, au motif que l’immeuble en cause constituait sa résidence principale.

Toutefois, l’administration fiscale a redressé au motif que 5 des 6 chambres composant l’immeuble en cause (soit 57,56 % de la surface totale de l’immeuble) étaient, au jour de la cession, proposées à la location en tant que chambres d’hôtes de manière continue toute l’année, le cédant n’apportant aucun élément de nature à établir que les chambres offertes à la clientèle étaient également utilisées à des fins privatives.

Débouté en première instance de sa demande en décharge d’impositions supplémentaires, le contribuable fait appel.

Selon lui, les chambres louées épisodiquement constituaient, dans leur intégralité, sa résidence principale et devaient bénéficier de l’exonération au titre de la cession de la résidence principale. Il entendait notamment se prévaloir de la tolérance administrative qui prévoit que lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est totalement affecté à usage d'habitation mais constitue le domicile commercial d'une entreprise, il est admis que l'exonération puisse s'appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il en est de même lorsque l'activité exercée dans l'habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-§ 70-19/12/2018).

Or, ainsi que le relève la Cour administrative d’appel, l’immeuble cédé n’était pas totalement affecté à un usage d’habitation et comprenait des locaux spécifiquement affectés à l’activité de chambre d’hôtes. Par conséquent, la cession en cause n’entrait pas dans les prévisions de la tolérance administrative.

Par conséquent, c’est à bon droit que l’administration a pu limiter l’exonération de l’imposition de la fraction de plus-value correspondant à la cession de la partie d'immeuble correspondant à 42,44 % de la superficie totale du bien.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 279

CAA Toulouse 16 mars 2023, n° 21TL00109