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Ventes immobilières

Promesse de vente : prévoir une clause pour pouvoir changer d'avis

Sauf stipulation contraire, le futur vendeur s’oblige définitivement, sans aucune possibilité de rétractation, lorsqu'il signe une promesse unilatérale de vente. Telle est la récente jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation, qui vient de s'aligner sur celle de la troisième chambre civile.

La jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation

Parfois, après avoir signé une promesse unilatérale de vendre un bien immobilier, le promettant (le futur vendeur) se rétracte avant que le bénéficiaire (le futur acquéreur) n'ait levé l'option. Dans une telle situation, le bénéficiaire peut-il exiger la vente forcée de l'immeuble ou peut-il seulement prétendre à des dommages-intérêts ?

Pendant longtemps, la Cour de cassation a estimé que, tant que le bénéficiaire n'avait pas levé l'option et déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire (maintenir son offre pendant la durée contractuelle). Elle en déduisait que, les volontés réciproques de vendre et d'acquérir ne s'étant pas rencontrées, le manquement du promettant à son obligation avant la levée de l'option ne pouvait être sanctionné que par l'octroi de dommages-intérêts, à l'exclusion de la réalisation forcée de la vente (cass. civ., 3e ch., 11 mai 2011, n° 10-12875).

Le revirement opéré par la 3e chambre civile de cassation

En 2021, la troisième chambre civile a opéré un revirement. Elle a jugé que le promettant s'engageait définitivement à vendre dès la conclusion de la promesse unilatérale de vente et n'avait plus la possibilité de se rétracter, sauf stipulation contraire. Si le promettant manque à ses obligations, le bénéficiaire, qui a levé l'option dans les délais, est donc en droit de poursuivre l'exécution forcée de la vente lorsque celle-ci est possible. (cass. civ., 3e ch., 23 juin 2021, n° 20-17554).

Soulignons qu’entre temps, le code civil avait été réformé. Pour les contrats conclus depuis le 1^er octobre 2016, le code civil dispose que la révocation d’une promesse unilatérale pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis (c. civ. art. 1124). Pour autant, la promesse soumise à la chambre civile était bien antérieure à la réforme et le nouvel article 1124 ne lui était pas applicable.

L’alignement de la chambre commerciale

Dans un arrêt du 15 mars 2023, la chambre commerciale vient de reprendre à son compte la jurisprudence de la 3^e chambre civile : le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l'ouverture du délai d'option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire.

Même si la promesse est antérieure à la réforme de 2016, précise la Cour, la demande de réalisation forcée d'une vente ne peut pas être rejetée. Peu importe que la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale soit postérieure à la rétractation du promettant (cass. com. 15 mars 2023, n° 21-20399).

Cass. com. 15 mars 2023, n° 21-20399