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Investissements immobiliers

Bénéfice des règles relatives aux clauses abusives pour une SCI non professionnelle de la construction

Une SCI professionnelle de l’immobilier mais pas professionnelle de la construction peut invoquer la nullité de la clause abusive prévue dans le contrat de maîtrise d’œuvre en vue de la construction d’un bâtiment.

Selon son objet social et selon la nature des opérations réalisées, une SCI peut être qualifiée de professionnel, ce qui l’empêche d’invoquer la nullité d’une clause abusive prévue au contrat.

Dans cette affaire, une SCI avait confié, par contrat, à un architecte la maîtrise d’œuvre complète de la construction d’un bâtiment à usage professionnel. Le contrat prévoyait que, même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seraient dus et réglés en totalité à l’architecte comme si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme.

La SCI ayant abandonné son projet, l’architecte l’a assignée en paiement d’une somme correspondant à l’intégralité des honoraires prévus au contrat.

Il est débouté de sa demande au motif que la clause prévoyant le règlement de ses honoraires, même en cas d’abandon du projet par le maître de l’ouvrage, était nulle comme constituant une clause abusive.

Il se pourvoit en cassation.

Selon lui, la SCI ne pouvait pas invoquer la nullité de la clause prévue dans le contrat comme constituant une clause abusive dans la mesure où la SCI agissait à des fins professionnelles. En effet, son objet consistait en « l’investissement et la gestion immobiliers, notamment la mise en location d’immeubles dont elle a fait l’acquisition. De sorte que la construction du bâtiment, en vue de laquelle était conclu le contrat de maîtrise d’œuvre, relevait de son activité professionnelle et poursuivait des fins professionnelles.

Son pourvoi est rejeté.

Si la SCI était bien un professionnel de l’immobilier, cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l’occasion du contrat de maîtrise d’œuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction fait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques distinctes de celle exigées par la seule gestion immobilière.

Pour aller plus loin :

« Société civile immobilière », RF 2019-3, § 2082

Cass. civ., 3e ch., 7 novembre 2019, n°18-23259