Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Pas d’exonération pour cession d’une résidence secondaire en cas d’usufruit sur la résidence principale

Le bénéfice de l’exonération au titre de la cession d’une résidence secondaire ne peut pas être accordé aux contribuables qui ont détenu l’usufruit de leur résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.

Lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession et qu'il procède au remploi du prix de cession de sa résidence secondaire, dans un délai de 2 ans à compter de la cession, dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale, la plus-value de cession de la résidence secondaire est exonérée (CGI art. 150 U, II.1°bis).

En ce qui concerne la condition qui impose au cédant de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession pour le bénéfice de l’exonération, l’administration fiscale précise que la détention d’un droit démembré sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-30-§ 40-07/07/2021).

Selon le requérant, ces dispositions qui subordonnent le bénéfice de l’exonération aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu’ils ont élu pour domicile, méconnaissent les principes d’égalité devant la loi et d’égalité devant les charges publiques protégées par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen en tant qu’elles excluent du bénéfice de l’exonération les contribuables qui ont détenu l’usufruit de leur résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.

Pour le Conseil d’État, la question soulevée, qui n’est pas nouvelle, ne présente pas de caractère sérieux. En effet, s’il résulte de cette condition une différence de traitement entre les contribuables qui, notamment, ont été titulaires temporairement ou non, d’un usufruit sur leur résidence principale au cours de la période de référence et ceux qui l’ont occupée au cours de cette même période en vertu d’un contrat de location, celle-ci est justifiée par une différence de situation en rapport direct avec l’objet de la loi qui est de favoriser l’investissement dans l’acquisition d’une résidence principale.

Par ailleurs, il n’y a pas non plus lieu d’annuler pour excès de pouvoir les commentaires administratifs cités qui sont conformes aux objectifs poursuivis par le législateur.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 302

CE 15 juillet 2021, n°453490