Fiscal,Patrimoine
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Pour l'exonération d’IFI au titre des actifs professionnels, la condition de prépondérance des revenus tirés de l'activité de location de meublés s'apprécie au regard du bénéfice net
Pour apprécier si la condition de prépondérance des revenus tirés de l'activité de location de meublés par rapport aux autres revenus pris en compte est remplie, il convient de retenir, non les recettes brutes tirées de l'activité de location meublée professionnelle, mais le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par cette activité, afin de permettre la comparaison avec l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location.
En principe, les activités de location de locaux meublés à usage d'habitation entrent dans l'assiette de l'IFI. Ces activités peuvent, toutefois, bénéficier d'une exonération d'impôt, au titre des actifs professionnels.
Les immeubles détenus directement ou indirectement par le redevable et affectés à son activité de loueur en meublé sont ainsi totalement ou partiellement exonérés d'IFI si les conditions suivantes sont remplies (CGI art. 975) :
-le propriétaire, personne physique, qui exerce cette activité à titre principal, réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
-et il retire de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l'IR au titre des catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
En l'espèce, des contribuables s'étaient vus notifiés une proposition de rectification au titre de l'ISF*, portant intégration dans l'assiette imposable des immeubles d'habitation qu'ils louaient meublés, au motif que ces immeubles ne constituaient pas des biens professionnels exonérés, dès lors qu'ils avaient retiré de leur activité de location, pour les années en litige, un bénéfice imposable nul ou un déficit qui ne pouvait dès lors représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Les contribuables soutenaient que la condition de prépondérance des revenus tirés de l'activité de location de meublés, par rapport aux autres revenus du foyer fiscal, devait s'apprécier au regard des recettes brutes tirées de l'activité de location meublée professionnelle et non du bénéfice net dégagé par cette activité.
Confirmant la position de l'administration, les juges rejettent l'argumentaire. Pour apprécier si la condition de prépondérance des revenus tirés de l'activité de location de meublés par rapport aux autres revenus pris en compte est remplie, il convient de retenir, non les recettes brutes tirées de l'activité de location meublée professionnelle, mais le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par cette activité, afin de permettre la comparaison avec le revenu net professionnel du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location.
Notons que cette solution est également celle retenue par le gouvernement (rép. Frassa n° 12910, JO 27 août 2020, Sén. quest. p. 3707).
Ainsi, si le seuil de 23 000 € s'apprécie au regard de l'ensemble des recettes tirées des locations meublées (loyers, remboursement de frais...), le seuil de 50 %, en ce que la loi se réfère aux « revenus » et non aux « recettes » du contribuable, s'apprécie au regard du bénéfice net tiré des locations.
* Le présent arrêt, rendu en matière d'ISF, l'a été au visa de l'article 885 R du CGI alors applicable ; sans que cela ne modifie le raisonnement applicable.
Pour aller plus loin :
« L'impôt sur la fortune immobilière », RF 2023-1, § 850
Cass. com. 20 décembre 2023, n° 22-17612