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Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation reconduit pour 1 an
Pour la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021, un nouveau décret fixe le montant maximum d’évolution des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail concernant des immeubles situés en zones tendues.
Dans les zones tendues, lors d’un changement de locataire (relocation) ou du renouvellement du bail (avec le même locataire), le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué.
Toutefois, si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois, le bailleur peut l'augmenter en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) (dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location).
Par dérogation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué
-lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence requises, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse du loyer ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
-lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites de l'IRL.
Pour la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021, le décret 2020-945 du 30 juillet 2020 reconduit le montant maximum d’évolution des loyers.
Ne sont pas concernés par ce plafonnement : les logements vacants faisant l’objet d’une première location, les logements vacants non loués pendant plus de 18 mois, les logements dans lesquels le propriétaire a effectué dans les 6 mois du départ de l’ancien locataire des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Dans certaines communes (Paris et Lille, par exemple), ce dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers doit être combiné avec celui de l’encadrement du niveau des loyers réintroduit par la loi ELAN.
Pour aller plus loin :
- Essentiel du patrimoine privé, fiche 70 « Location d’habitation nue »
Décret 2020-945 du 30 juillet 2019, JO du 31
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