BEUFFEUIL CAPITAL ET PATRIMOINE

Évaluation de l’usufruit temporaire d’un immeuble acquis par une société : un même taux de rentabilité interne pour l'usufruitier et le nu-propriétaire

En 2008 et 2009 plusieurs sociétés ont acquis des biens immobiliers en démembrement de propriété :

-l’usufruit temporaire a été acquis par une SARL ;

-et la nue-propriété par plusieurs SCI (non soumises à l’IS).

À la suite d’une vérification de la comptabilité de la SARL, l’administration a réévalué la valeur de l’usufruit et a estimé que la valeur de la nue-propriété sur trois immeubles avait été minorée. Cette proposition de rectification a été adressé aux associés des SCI. En effet, l’administration considère que le caractère délibérément majoré du prix payé pour l’acquisition de l’usufruit temporaire par rapport à sa valeur vénale, révèle, en l’absence de contrepartie pour l’usufruitier, l’existence au profit du nu-propriétaire d’une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens de l’article 111, c du CGI.

Pour démontrer la surestimation du prix versé pour l’acquisition de l’usufruit des immeubles, l’administration fiscale a déterminé la valeur de la nue-propriété selon la méthode dite de la pleine propriété au moyen de la formule suivante :

-au numérateur : valeur de la pleine propriété à la date de l’acquisition actualisée par le taux d'indexation annuel des loyers de 3 % tel que fixé dans les baux ;

-au dénominateur : calcul de rentabilité de l’investissement adapté à chaque immeuble (respectivement 8,5 %, 12 % et 18 %).

Puis, en soustrayant de la valeur en pleine propriété la valeur de la nue-propriété obtenue, l’administration a déterminé la valeur de l’usufruit acquis par la SARL.

Les associés contestent le calcul de l’administration qui repose sur des termes de calcul non homogènes, d’un côté l’administration a actualisé la valeur de la pleine propriété à partir d'un taux d'inflation constant et de l’autre, elle a conservé au dénominateur un taux de rendement des flux futurs de l’usufruitier qui intègre une évaluation de l’évolution des loyers pendant la durée de l’usufruit au regard du risque financier de l’investissement immobilier sans inflation.

La méthode alternative proposée par l'administration dans sa note en délibéré fondée sur la méthode du cash-flow ne permet pas non plus d'obtenir des chiffres aussi voisins que possible de ceux qu'auraient entraîné le jeu de l'offre et de la demande à la date où les acquisitions sont intervenues dès lors que, comme le soutiennent les associés, il incombait au ministre de prendre en compte l'indexation des loyers de 3 %.

Pour la Cour administrative d’appel, en n’actualisant pas les bénéfices futurs de l’usufruitier selon le taux annuel de 3 %, l’administration a minoré les flux de trésorerie attendus, surestimant ainsi la valeur de la nue-propriété au terme de son calcul. La méthode retenue conduit à une rentabilité interne de l'investissement déséquilibrée entre l'usufruitier et le nu-propriétaire et à un partage inexact, à la date de la cession, de la valeur en pleine propriété de l'immeuble entre celle de l'usufruit et celle de la nue-propriété, cette méthode erronée ayant pour conséquence que la valeur ainsi déterminée de l'usufruit et de la valeur vénale de la nue-propriété soit supérieure au prix d'acquisition de la pleine propriété.

Par conséquent, l’administration n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’une surélévation du prix versé par la SARL.