Fiscal,Patrimoine
Donations et successions
Bien immobilier acquis en indivision : le remboursement anticipé du prêt constitue une dépense de conservation
Le remboursement anticipé de l’emprunt ayant permis l’acquisition d’un bien indivis au moyen des deniers personnels de l’indivisaire, au cours de l’indivision, constitue une dépense de conservation donnant lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.
La Cour de cassation a été saisie d’une demande d’avis sur la question de savoir quelle était la nature du remboursement anticipé par l’un des indivisaires des échéances du prêt souscrit pour financer l’immeuble indivis ?
Deux réponses étaient possibles :
- soit, comme l’apport personnel aux fins d’acquisition d’un immeuble indivis, il s’agissait d’une dépense d’acquisition ne donnant pas lieu indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil ;
-soit, comme le remboursement par l’un des indivisaires des échéances du prêt souscrit pour le financement de l’immeuble indivis, il ‘agissait d’une dépense de conservation donnant lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.
Pour rappel, l’article 815-13 du code civil permet à un indivisaire qui a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis ou engagé des dépenses nécessaires, au moyen de ses deniers personnels, pour la conservation de ce bien d’être indemnisé.
La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de juger que le règlement d’échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constituait une dépense nécessaire à la conservation de ce bien donnant lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil (cass. civ., 1re ch., 7 juin 2006, n° 04-11524 ; cass. civ., 1re ch., 15 mai 2018, n° 17-16166). En effet, un tel règlement permet de préserver l’indivision d’un risque de défaillance de nature à entraîner la perte du bien indivis et, ainsi, de le conserver dans l’indivision.
Cette solution a été étendue à l’hypothèse du règlement d’échéances d’un crédit-relais (cass. civ., 1re ch., 26 janvier 2022, n° 20-17898 ; https://revuefiduciaire.grouperf.com/actu/50030.html).
Par la demande d’avis dont elle vient d'être saisie, la Cour de cassation confirme qu’il en va de même en cas de remboursement anticipé d’un emprunt ayant permis l’acquisition d’un bien indivis. En effet, il n’y a pas lieu de distinguer selon que le remboursement de l’emprunt s’effectue par le paiement des échéances ou par un ou des règlements anticipés.
Pour aller plus loin :
Voir « Donations - successions », RF 2020-6, § 3547
Cass. civ., 1re ch., 5 juillet 2023, avis n°23-70007
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