Fiscal,Patrimoine

Plus-values des particuliers

Immeuble acquis en bloc : validation de la méthode des millièmes pour déterminer le prix d’achat des lots revendus

La méthode consistant à déterminer le prix d’achat de lots revendus dans un immeuble acquis en bloc est admise si le contribuable ne propose aucune autre méthode permettant d’apprécier avec une plus grande précision le prix d’achat des lots en cause.

Dans le cadre des plus-values immobilières des particuliers, le gain imposable est déterminé par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition effectivement acquitté par le cédant (CGI art. 150 V).

Dans cette affaire, des contribuables avaient acquis en 2011 un tènement immobilier d’une superficie de 2 013 m2 pour la somme de 351 000 €.

À l’origine, ce tènement comprenait deux bâtiments accolés à usage d’habitation et d’atelier et la moitié indivise d’une parcelle.

Après l’avoir divisé en huit lots et fait réaliser des travaux d’extension et de rénovation en vue de la création de deux logements, les cédants ont cédé en 2014 :

Ils ont calculé la plus-value brute en fonction de la surface exprimée en mètres carrés selon le certificat loi Carrez (soit 477 m2), soit une plus-value brute de 69 418 € pour la vente des lots 3, 6 et 8 et de 88 502 € pour la vente des lots 2, 5 et 7.

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause le prix d’acquisition déclaré selon la méthode fondée sur le prix au mètre carré et y a substitué un prix d’acquisition déterminé au prorata des millièmes figurant dans l’état descriptif de division établi en 2014 postérieurement aux travaux (soit 1772/10 000^e pour les lots 3, 6 et 8 et 1587/10 000^e pour les lots 2, 5 et 7). Elle a, en conséquence, appelé des cotisations supplémentaires d’impôt assorties de majorations.

En appel, la cour administrative d’appel a considéré que la méthode fondée sur le prix d’acquisition du tènement immobilier pour un montant de 351 000 € et la seule surface bâtie de ce tènement immobilier, soit 477 m2, alors que celui-ci comprenait des surfaces bâties mais aussi un jardin et une piscine ne pouvait être retenue. En effet, cette méthode avait eu pour conséquence de majorer artificiellement le prix d’acquisition calculé par mètre carré appliqué aux lots cédés.

Par conséquent, la méthode qui consiste à déterminer le prix d’achat des lots revendus dans un immeuble acquis en bloc selon la méthode des millièmes doit être admise dès lors que le contribuable ne propose aucune autre méthode permettant d’apprécier avec une plus grande précision le prix d’achat des lots en cause, peu important la circonstance que cet état descriptif ait été établi postérieurement aux travaux dès lors qu'il reflète la consistance de chaque lot.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 522

CAA Lyon 11 mai 2023, n° 21LY03887