Fiscal,Patrimoine

Plus-values des particuliers

Redressement au titre de la plus-value de cession de l’immeuble appartenant à une SCI

Si la SCI acquitte l’impôt de plus-value en cas de cession de l’immeuble qu’elle détient, elle ne peut contester le redressement opéré par l’administration fiscale que sur mandat des associés dès lors que les impositions litigieuses ont été assignées à ces derniers.

Lorsqu’une SCI non soumise à l’IS comprend des associés personnes physiques, les plus-values réalisées par la société, à l’occasion de la cession des immeubles qu’elle détient, sont imposables au nom des associés présents à la date de la cession suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers, à hauteur de la part qui leur revient dans les bénéfices sociaux (CGI art. 8, 150 U et 150 VF, II).

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l'immeuble, ce dernier pouvant être majoré pour frais et travaux, notamment au titre des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées sur l’immeuble cédé (CGI art. 150 VB).

Dans cette affaire, une SCI ayant deux associés à parts égales avait acquis un ensemble immobilier en 2012 puis revendu en 2014, réalisant une plus-value immobilière imposée entre les mains des associés. Concernant le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition du bien cédé avait été majoré des dépenses de travaux de rénovation de l’ensemble immobilier, en ce compris les travaux de réfection de la toiture présentant le caractère de travaux de construction venant en majoration du prix d’acquisition.

Toutefois, faute de justificatifs de ces travaux, l’administration fiscale avait redressé.

Déboutée en première instance, la SCI fait appel.

Son appel est rejeté pour défaut de mandat de la part des associés eu égard aux dispositions de l’article R*197-4 du LPF.

En effet, s’il est bien prévu que la SCI acquitte l’impôt sur la plus-value en cas de cession d’un bien immobilier (CGI art. 150 VF à 150 VG), les impositions litigieuses avaient été assignées aux deux associés de la SCI.

Par suite, en l’absence de tout mandat des associés, la société n’avait pas qualité pour solliciter devant le tribunal administratif la décharge de ces impositions.

Il s’ensuit que la requête présentée devant le tribunal administratif était irrecevable, sans que la société ne puisse solliciter, à hauteur d’appel, la substitution de ses associés à son action.

Pour aller plus loin :

« Société civile immobilière », RF 2021-3, § 897

CAA Bordeaux 21 décembre 2022, n° 20BX03587