Fiscal,Patrimoine

Investissements immobiliers

Cotitularité du bail d’habitation : précision et portée de la renonciation expresse

Le conjoint survivant qui renonce expressément à la cotitularité du bail permet à l’enfant qui en remplit les conditions de bénéficier de droits locatifs en concurrence avec lui. Seul le congé valablement délivré permet au cotitulaire du bail ayant renoncé à l’exclusivité de mettre fin à ce bail.

Le bail d’habitation du logement familial est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux (c. civ. art. 1751). En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. À cet égard, il est admis que la séparation de fait des époux ou l’autorisation qui leur est donnée de résider séparément ne remettait pas en cause la cotitularité du bail portant sur le logement ayant servi à l’habitation commune (cass. civ., 3e ch., 27 mai 1998, n° 96-13543 ; cass. civ., 3e ch., 31 mai 2006, n° 04-16920).

Dans cette affaire, une société propriétaire d’un appartement l’a donné à bail en 2001 à deux époux qui l’ont occupé avec leurs enfants. En 2016, après une ordonnance de non-conciliation, la jouissance du domicile familial a été attribuée à l’épouse. À la suite du décès de cette dernière intervenu la même année, l’époux a signé un avenant par lequel il était désigné comme restant seul titulaire du bail.

Plusieurs mensualités étant demeurées impayées, le propriétaire a assigné l’époux en résolution du bail conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat, en expulsion et en paiement d’un arriéré locatif.

Pour rejeter la demande en paiement du propriétaire, les juges de première instance et d’appel ont déclaré que le contrat de location devait se poursuivre au profit du fils qui avait vécu avec sa mère dans les lieux loués durant l’année ayant précédé le décès de cette dernière, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Pour ce faire, ils ont relevé que l’époux, bien que n’ayant pas donné congé, avait fait connaître en 2011 son désintérêt pour les locaux qu’il n’habitait plus, qu’il n’avait jamais demandé à bénéficier du transfert du contrat de location après le décès de son épouse nonobstant l’avenant le désignant comme seul titulaire.

Il s’agissait de savoir si, en l’absence de renonciation expresse du droit au bail par le conjoint survivant, le contrat de bail pouvait se poursuivre au profit de l’enfant ayant vécu dans le local d’habitation avec le conjoint titulaire prédécédé.

À cette question, la Cour de cassation, sur pourvoi du bailleur, a répondu par la négative.

Le cotitulaire du bail n’ayant pas expressément renoncé, après le décès de son épouse, à l’exclusivité de son droit au bail, celui-ci se poursuit à son seul profit. Il est précisé que cette renonciation, qui ne peut porter que sur l’exclusivité du droit au bail, ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au bail dont il est titulaire.

Pour aller plus loin :

L’essentiel du patrimoine privé, « 70 – Location d’habitation nue »

Cass. civ., 3e ch., 4 juillet 2024, n° 22-24856