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Bail d’habitation : irrecevabilité de l’action en diminution du loyer pour surface erronée

Est irrecevable l’action en diminution de loyer formée devant le juge sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.

Le 20 avril 2018, la bailleresse a donné à bail un logement à ses locataires. Puis, le 27 décembre 2018, elle a délivré aux locataires un congé pour vendre.

Ces derniers l’ont assignée en nullité du congé. Par ailleurs, à titre additionnel, ils ont sollicité une diminution du loyer en se prévalant d’un écart entre la surface habitable mentionnée au bail et celle mesurée par eux.

Les juges d’appel ont déclaré irrecevable leur demande additionnelle en diminution du loyer en lien avec la surface habitable au motif que celle-ci n’avait été précédée d’aucune tentative de solution amiable.

Les locataires se pourvoient en cassation. Selon eux, l’article 3-1 de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs (loi 89-462 du 6 juillet 1989) ne subordonne pas la recevabilité de l’action en diminution de loyer en lien avec la surface habitable à une tentative de solution amiable entre les parties.

Leur pourvoi est rejeté. En effet, l’article 3-1 de la loi de 1989 prévoit qu’à défaut d’accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l’écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois à compter de cette demande, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution du loyer à appliquer.

Ce délai de 4 mois étant un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur, il en résulte qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.

Pour aller plus loin :

L'essentiel du patrimoine privé, « Location d'habitation nue »

Cass. civ., 3e ch., 20 avril 2023, n° 22-15529