Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Computation du délai de détention pour le calcul des plus-values immobilières

Le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse synallagmatique de vente révélant le consentement réciproque du vendeur et de l’acquéreur sur les biens objet de la vente et sur le prix.

Dans quatre affaires, une SCI qui avait plusieurs associés (un père et son fils rattaché au foyer fiscal de son père, une mère et son fils rattaché au foyer fiscal de sa mère) a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2010 et 2011. A l’issue de ce contrôle, l’administration fiscale a remis en cause le calcul de la plus-value immobilière réalisée en 2011 par la SCI lors de la vente de terrains à bâtir et a appelé des cotisations supplémentaires d’impôt et des majorations de 40 % pour manquement délibéré.

Les parents associés, au foyer desquels les enfants étaient rattachés, ont demandé au tribunal administratif la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt et majorations. Déboutés en première instance et en appel, ils se pourvoient en cassation.

Le contentieux portait sur le point de départ de l’abattement pour durée de détention appliqué à la plus-value brute (CGI art. 150 VC).

Selon les contribuables, la SCI devait être regardée comme propriétaire des terrains à bâtir vendus depuis le 19 octobre 1998, date de signature de la promesse synallagmatique de vente.

Pour l’administration, en revanche, en dépit de la signature de la promesse de vente, la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature de l’acte authentique de vente intervenue plus tard dès lors que cet acte décrivait les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulait que la SCI serait propriétaire à compter de sa signature.

Sans surprise, le Conseil d'État annule l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire. En effet, selon l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Aussi, lorsqu’une promesse synallagmatique révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant, de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées. Par conséquent, les stipulations d’un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété.

Par ailleurs, le Conseil d’État, sur pourvoi incident du ministre de l’action et des comptes publics, a jugé que la Cour administrative d’appel avait commis une erreur de droit en déchargeant les enfants de la pénalité pour manquement délibéré correspondant aux parts qu’ils détenaient dans la SCI au motif que l’administration n’avait pas établi ni même allégué que ces derniers auraient manifesté une intention délibérée d’éluder l’impôt, alors que ceux-ci étant rattachés au foyer fiscal de leurs parents, eux-mêmes associés de la SCI, en tant qu’enfants à charge, la pénalité ne pouvait s’appliquer qu’aux parents en leur qualité d’uniques redevables de l’imposition.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 657

CE 29 décembre 2020, n° n°s 428306, 428309, 428313 et 428315