Patrimoine

Mutations d'immeubles

Ventes d’immeubles : pas de prorogation des délais de rétractation et d’obtention de prêt suite au Coronavirus Covid-19

Les délais de rétractation, de réflexion, de levée d’option ou encore d’obtention d’un prêt prévus dans le cadre d’une promesse de vente d’immeuble ne sont pas prorogés en raison de la crise sanitaire même s’ils expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire.

L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 permet de considérer qu’un acte ou une formalité, qui aurait dû être accompli entre le 12 mars 2020 et la fin de la période d’urgence sanitaire augmentée d’un mois (soit, jusqu’au 24 juin 2020), est réputé avoir été fait à temps s'il est effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois (ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, art. 1er ; voir FH 3836, §§ 1-1 à 1-16).

Ce mécanisme ne joue que lorsque le délai imparti pour effectuer l’acte ou la formalité est prescrit par une loi ou un règlement, à peine d'une sanction ou de la déchéance d'un droit.

L’ordonnance du 15 avril 2020 est venue préciser que le bénéfice de la mesure dérogatoire ne s’applique pas à l'exercice d'une faculté de rétractation ou de renonciation (ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020, art. 2 ; voir FH 3839, §§ 8-1 à 8-4).

En effet, l'exercice d'une faculté de rétractation ou de renonciation n'est pas « prescrit » par la loi « à peine » d'une sanction ou de la déchéance d'un droit. Le délai de rétractation ou de renonciation est seulement le délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement. À l’expiration de ce délai, le bénéficiaire est définitivement engagé dans un contrat auquel il a consenti.

Il en va de même du délai de réflexion qui est le délai parfois prévu par la loi avant l’expiration duquel le destinataire de l’offre de contrat ne peut l’accepter. Ce délai est également clairement exclu du champ de la mesure dérogatoire. Il a en effet seulement pour finalité d'imposer à la partie un certain temps avant qu'elle ne puisse accepter l'offre et donc s'engager. La prorogation de ce délai ne se justifie aucunement. Il ne s’agit pas d’un « acte » devant être réalisé dans un certain délai.

Par conséquent les délais de réflexion ou de rétractation prévus dans les contrats de vente d’immeuble d’habitation soumis à l'article L. 271-1 du CCH ne sont pas affectés par l’ordonnance et expirent dans les délais légalement prévus.

Le Ministère de la justice (information Coronavirus Covid-19, conséquences juridiques de l’état d’urgence sanitaire, espace pour les professionnels, délais de rétractation/conditions suspensives, fiche du 16 avril 2020) précise également que le délai pour lever l’option d’une promesse unilatérale de vente, à peine de caducité de celle-ci, n’est pas non plus prorogé, même s’il expire entre le 12 mars et l’expiration d'un mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire.

De même, la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue à l’article L. 313-41 du code de la consommation n’est pas affectée même si le délai prévu dans le contrat pour son accomplissement expire entre le 12 mars et l’expiration d'un mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire. En effet, même si la loi prévoit qu’en cas de financement de la vente par un prêt, l’obtention de ce prêt doit être une condition suspensive du contrat, cette condition reste contractuelle. Par conséquent les conditions suspensives d’obtention d’un prêt dont le délai de réalisation arrive à échéance pendant la période juridiquement protégée ne sont pas prorogées. Il appartiendra aux parties de renégocier cette condition, le cas échéant, afin d’allonger le délai contractuellement prévu.

http://www.justice.gouv.fr/art_pix/fiche_technique_retractation_conditions_suspensives.pdf