Jean Delorme Conseil

Afin d’inciter les propriétaires à rénover les logements les plus énergivores, la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets du 22 août 2021 (dite « loi climat et résilience ») fixe un calendrier de mesures contraignantes.

Le nouvel article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre.

Niveaux de performance énergétique
Extrêmement performants	Classe A
Très performants	Classe B
Assez performants	Classe C
Assez peu performants	Classe D
Peu performants	Classe E
Très peu performants	Classe F
Extrêmement peu performants	Classe G

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document établi par un professionnel qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic (CCH art. L. 126-26).

Depuis le 1^er janvier 2022, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier à usage d'habitation, toutes les annonces immobilières doivent afficher l’étiquette énergie, l’étiquette climat et une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Obligation de réaliser un audit énergétique préalable à la vente des logements en monopropriété

Pour procéder à la vente de maisons individuelles ou d’immeubles en monopropriété, il conviendra de faire réaliser un audit énergétique réglementaire, en complément du DPE, applicable (loi art. 158 ; décret 2022-780 du 4 mai 2022, JO du 5) :

-aux promesses de vente ou, à défaut aux actes de ventes signés à partir du 1^er septembre 2022 pour les logements des classes F à G ;

-aux promesses de vente ou, à défaut aux actes de ventes signés à partir du 1^er janvier 2025 pour les logements de la classe E ;

-aux promesses de vente ou, à défaut aux actes de ventes signés à partir du 1^er janvier 2034 pour les logements de la classe D.

Cet audit énergétique, valable 5 ans, dresse un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement, en identifiant notamment les déperditions thermiques, établit un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment et effectue des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation performante (CCH art. L. 126-28-1).

Dès août 2022, lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH, fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (loi art. 159).

À compter du 1^er janvier 2023, le niveau de performance énergétique minimal demandé pour qu’un logement soit considéré comme décent sera alors fixé à 450kWh d’énergie finale / m² / an (décret 2021-19 du 11 janvier 2021, JO du 13). Cette exigence viendra compléter les critères de décence déjà appliqués : surface minimum, absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé du locataire, présence de certains équipements, absence d’espèces nuisibles ou parasites.

Enfin, les logements classés E, F et G au niveau de leur DPE devront sortir progressivement du parc locatif s’ils ne sont pas remis aux normes (loi art. 160) :

-à compter du 1^er janvier 2025 pour la classe G ;

-à compter du 1^er janvier 2028 pour la classe F ;

-et à compter du 1^er janvier 2034 pour la classe E.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris :

-à compter du 1^er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

-à compter du 1^er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Les locations de tourisme ne sont pas concernées par ces dispositions qui ne s'appliquent qu'aux logements qui constituent la résidence principale du locataire (rép. min. Gatel n° 26112, JO 14 avril 2022, Sénat quest. p. 2031).