Jean Delorme Conseil

L’activité de syndic de copropriétés et de gestionnaire de biens immobiliers de location est une activité patrimoniale

Le bénéfice du taux de 19 % réservé aux plus-values mobilières réalisées en 2012 portant sur des titres de sociétés ayant une activité commerciale ne s’applique pas aux sociétés qui exercent une activité de syndic de copropriétés et de gestionnaires de biens immobiliers de location.

Plusieurs régimes d’imposition se sont succédés dans le temps concernant les plus-values de cession sur valeurs mobilières et droits sociaux des particuliers (CGI art. 150-0 A et s. et 200 A) :

-celles réalisées depuis le 1^er janvier 2018 sont soumises de plein droit au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 %, ou, sur option du contribuable, au barème progressif de l’IR ;

-celles réalisées du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2017 ont été imposées au barème progressif de l’IR ;

-enfin, celles réalisées du 1^er janvier au 31 décembre 2012 ont été soumises à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 24 %.

Toutefois, par dérogation, les entrepreneurs « actifs » ont pu opter pour un taux forfaitaire minoré de 19 % (régime dit des « pigeons »).

L’affaire soumise à la Cour administrative d'appel concerne le bénéfice de ce taux minoré de 19 %.

En l’espèce, une contribuable a cédé le 17 janvier 2012 des titres de deux sociétés qui exerçaient une activité de gestion de copropriétés et de gestionnaires de biens immobiliers.

Invoquant le caractère commercial de l’activité des deux sociétés dont elle avait cédé les parts, elle a demandé à bénéficier du taux réduit de 19 % pour la taxation de la plus-value réalisé. En effet, parmi les conditions exigées pour le bénéfice du taux réduit de 19 %, la société dont les titres sont cédés doit exercer une activité opérationnelle. Déboutée en première instance, elle fait appel. Selon elle, les activités immobilières exclues du bénéfice du taux réduit se limitent aux activités de gestion par les sociétés de leur propre patrimoine immobilier.

La Cour administrative rejette son appel. Il ne ressort ni de la lettre de l’article 200 A, 2 bis du CGI ni des travaux préparatoires de la loi de finances pour 2013 que le législateur ait entendu définir les activités immobilières exclues du bénéfice du taux réduit de 19 % comme ne concernant que les activités de gestion par les sociétés de leur propre patrimoine immobilier. Au surplus, l’activité de syndic de copropriétés et de gestionnaires de biens immobiliers de location ne fait pas partie des actes de commerce définis par le code de commerce.

À noter : cette définition des activités immobilières rendue pour le bénéfice du taux réduit de 19 % est transposable pour l’application des dispositifs de faveur qui requièrent l’exercice d’une activité opérationnelle par la société dont les titres sont cédés (abattement renforcé, abattement fixe de 500 000 € des dirigeants de PME partant à la retraite, report d’imposition, …).

« Titres de sociétés et instruments financiers : quelle fiscalité ? », RF 2021-5, §§ 4055, 4541, 6064