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Démembrement

Cession de l’usufruit temporaire des parts d’une SCI à une société d’exploitation : évaluation sur les distributions prévisionnelles

Pour évaluer l’usufruit des parts d’une SCI cédé à la société d’exploitation, il convient de retenir le flux de trésorerie remontant à la société d’exploitation sur la base des distributions prévisionnelles et non sur celle des résultats imposables prévisionnels.

Lorsque l’immeuble est acquis par une SCI et que l’usufruit des parts de celle-ci est ensuite cédé à la société d’exploitation, se pose la question de la valorisation économique de l’usufruit cédé.

Dans cette affaire, il avait été cédé l’usufruit des parts d’une SCI à la société d’exploitation, détenue indirectement par les associés de la SCI, pour une durée de 20 ans et un montant total de 460 €.

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause l’évaluation de la valeur de cet usufruit qu’elle a estimée, en application de la méthode d’actualisation des flux de revenus attendus, à la somme de 949 000 € ramenée par la suite à 632 993 €.

Pour ce faire, l’administration avait déterminé la valeur attendue de l’usufruit provisoire des parts de la SCI sur la base de la capitalisation, avec un taux d’actualisation de 5 %, des résultats nets d’activité de la SCI avec un abattement de 33,33 % correspondant à une imposition théorique à l’impôt sur les sociétés. Cette méthode a été validée par la Cour administrative de Nantes (CAA Nantes 15 février 2018, n°16NT01325).

La société d’exploitation se pourvoit en cassation.

Pour le Conseil d’État, la Cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en jugeant que la valeur de l’usufruit acquis par la société d’exploitation retenue par l’administration doit tenir compte des résultats imposables prévisionnels de la société.

En effet, en cas de démembrement de droits sociaux, l’usufruitier n’a droit qu’aux dividendes distribués (c. civ. art. 582).

Par conséquent, il convenait de déterminer la valeur de l’usufruit acquis par la société d’exploitation usufruitière sur la base des distributions prévisionnelles dont le montant peut être fonction des annuités prévisionnelles de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d’investissements futurs, lorsqu’elles sont justifiées par la société.

L’affaire est renvoyée devant la Cour administrative d’appel.

Pour aller plus loin :

« Société civile immobilière », RF 2018-4, § 2559

CE 30 septembre 2019, n°419855

Date: 27/11/2024

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