Jean Delorme Conseil

Apport en SCI d’une résidence secondaire louée aux associés et déficits fonciers : attention à l’abus de droit

Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu (CGI art. 15, II). Par conséquent, les charges afférentes à ces logements ne peuvent venir en déduction pour la détermination du revenu net global imposable du propriétaire.

Dans l’affaire, il était reproché aux contribuables d’avoir transféré à une SCI, dont ils détenaient la totalité des parts avec leurs enfants, la propriété d’une maison acquise 4 ans plus tôt en vue d’y établir la résidence secondaire de la famille puis d’avoir conclu avec la SCI un bail pour en conserver la jouissance afin de faire échec aux dispositions de l’article 15, II du CGI.

En effet, la SCI percevant des revenus locatifs, les associés pouvaient déduire les déficits fonciers provenant des travaux d’entretien et d’amélioration effectués par la SCI sur la maison de leur revenu global.

Estimant l’abus de droit caractérisé, l’administration fiscale a remis en cause, au titre des années 2005 et 2006, l’imputation de ces déficits fonciers sur le revenu global des associés.

Déboutés en 1^re instance et en appel, les associés vont devant le Conseil d’État qui rejette leur pourvoi. Pour prononcer l’abus de droit, ont notamment été retenus les éléments suivants :

-les travaux d’entretien et d’amélioration, financés par des apports personnels des associés depuis leur compte courant, ont pour l’essentiel été engagés après le transfert de propriété au profit de la SCI ;

-le loyer versé par les associés, certes réévalué en 2003, correspondant aux échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la maison, n’a pas suivi l’augmentation de la valeur d’usage de la maison compte-tenu des travaux réalisés.

Dès lors le Conseil d’État a considéré que la SCI ne s’était pas comportée avec ses associés comme avec des tiers. Les associés ayant disposé du bien comme s’ils en étaient propriétaires occupants se sont placées dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des revenus fonciers allant à l’encontre de l’objectif poursuivi par le législateur qui est de faire obstacle à la déduction du revenu imposable des déficits fonciers susceptibles de résulter de la surélévation des charges et de la sous-évaluation des revenus pour les propriétaire occupants.