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Caractère non probatoire de l’état des lieux de sortie du locataire établi par le bailleur seul
Un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
Dans le cadre des baux d’habitation, un état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et son locataire ou par un tiers mandaté par l’un d’entre eux et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2). À cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser qu’un constat d’huissier de justice (devenu commissaire de justice), même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (cass. civ., 1re ch, 12 avril 2005, n° 02-15507).
Dans cette affaire, les locataires d’un logement, après avoir libéré les lieux à l’issue d’un congé, ont saisi le tribunal en restitution du dépôt de garantie, demande à laquelle le bailleur s’opposait en invoquant des désordres locatifs constatés au vu d’un état des lieux établi unilatéralement par lui. Ce dernier, condamné à restituer aux locataires la somme prélevée par lui sur le dépôt de garantie au titre des dégradations locatives consistant notamment en l’absence de désherbage autour des massifs, se pourvoit en cassation.
Son pourvoi est rejeté aux motifs suivants :
-le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état de sortie de manière contradictoire et n’avait pas fait appel à un commissaire de justice ;
-l’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.
Pour aller plus loin :
L’essentiel du patrimoine privé, « 70- Location nue »
Cass. civ., 3e ch., 16 novembre 2023, n° 22-19422
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Date: 18/12/2024