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Bien immobilier acquis en indivision : le remboursement du prêt-relais est une dépense de conservation

Les deniers personnels utilisés par un indivisaire en vue de financer une dépense d’acquisition sont assimilés à une dépense de conservation donnant lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, peu important que le règlement d’échéances d'emprunts effectué par cet indivisaire concerne un prêt amortissable ou un crédit relais.

Dans cette affaire plusieurs personnes ont acquis un immeuble en indivision à l’aide d’un crédit-relais et de deux prêts amortissables. À la suite d’un jugement ayant ordonné le partage de l’indivision, des contestations se sont élevées et le notaire chargé des opérations a dressé un procès-verbal de difficultés.

L’un des indivisaires ayant procédé au remboursement des emprunts au moyen de ses deniers personnels, incluant une créance de 399 727,07 € au titre du remboursement du prêt relais, les juges ont fixé à 422 684,84 € la créance à lui devoir par ses coindivisaires, montant que ces derniers ont contesté.

Il s’agissait, en l’espèce, de qualifier la nature du remboursement des échéances du prêt-relais : dépense de conservation ou dépense d’acquisition ?

L’article 815-13, alinéa 1 du code civil prévoit qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis, encore qu’elles ne les aient point améliorés. Tel n’est pas le cas pour les dépenses d’acquisition.

Selon les coindivisaires débiteurs, si le remboursement d'un emprunt immobilier classique souscrit pour l'acquisition d'un bien indivis peut éventuellement être assimilé, dans certains cas, à une dépense de conservation, il ne peut pas en être de même pour le remboursement d'un prêt relais dès lors que « sa nature et son objet s'y opposent ».

Pour la Cour de cassation, il n’y a pas lieu de distinguer entre dépense d’acquisition ou dépense de conservation, dès lors que leur régime est unique. En effet, les deniers personnels utilisés par un coïndiviaire en vue de financer une dépense d’acquisition sont assimilées à une dépense de conservation.

Dans ces conditions, le règlement d’échéances d’emprunt ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision constitue une dépense nécessaire à la conservation du bien qui donne lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, peu important que le prêt soit un prêt amortissable ou un crédit relais.

Pour aller plus loin :

« Donations - Successions », RF 2020-6, § 3547

Cass. civ., 1re ch., 26 janvier 2022, n° 20-17898

Date: 04/12/2024

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