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Plus-values des particuliers

Cession de parts de SCI : pas de majoration du prix d’acquisition pour travaux

La majoration du prix d’acquisition pour dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement réalisées par une entreprise applicable pour le calcul des plus-values immobilières ne vaut qu’en cas de cession d’un immeuble mais pas en cas de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

En 2012, un contribuable a cédé les 49 pars sociales qu’il détenait dans une SCI au profit d’une SARL pour un montant total de 1 573 390 € (soit 32 109 €/part).

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a majoré le prix d’acquisition des parts sociales cédées à concurrence de la somme de 441 971 € correspondant à la quote-part des bénéfices de la SCI au titre des années 2002 à 2011, ramenant la plus-value nette imposable à 677 022 €. En revanche, elle a refusé de majorer le prix d’acquisition du coût des constructions engagées par la société non déductibles des revenus fonciers.

Le contribuable conteste. Selon lui, cette absence de prise en compte augmente artificiellement le montant de la plus-value imposable. Débouté en première instance, il fait appel. Sa requête est rejetée.

Pour la Cour administrative d’appel, lorsqu’un associé cède des parts de sociétés à prépondérance immobilière, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (CGI art. 150 UB). Toutefois, pour éviter que les résultats de la société, déjà pris en compte dans le revenu de l’associé, ne soient imposés une seconde fois lors de la cession des parts, un mécanisme de correction s’applique au prix d’acquisition (CE 16 février 2000, n° 133296 ; CE 9 mars 2005, n° 248825 ; BOFiP-RFPI-SPI-20-§ 30-24/08/2018). Notamment, le prix d’acquisition doit être majoré de la quote-part de bénéfices de cette société revenant à l’associé qui a été ajoutée aux revenus imposés de celui-ci antérieurement à la cession et minoré de la quote-part des bénéfices distribués.

En revanche, les dispositions de l’article 150 VB, II.4° du CGI qui précisent le prix d’acquisition doit être majoré des dépenses de construction ne s’appliquent qu’en cas de cession d’un immeuble mais non en cas de cession de part de SCI quand bien même ces dépenses auraient été engagées par la société pour la construction de bâtiments sur un site industriel qu’elle détenait. En effet, dans ce cas, la plus-value de cession est déterminée à partir du prix de cession des parts sociales, dont la valeur doit refléter l’actif net de la SCI, lequel prend déjà en compte le coût des travaux engagés.

CAA Paris 31 mars 2021, n°20PA01456

Date: 04/12/2024

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