Patrimoine

Vente d'immeubles

Insuffisance de prix : droits de mutation perçus sur la valeur vénale si elle est supérieure

En cas de vente d’un immeuble, les droits de mutation sont perçus sur le prix exprimé dans l’acte (CGI art. 683, I).

En l’espèce, l’acquéreur, sur lequel pèse la charge des droits de mutation, s’est vu notifié une proposition de rectification, l’administration estimant insuffisante la valeur déclarée de l’immeuble qu’il venait d’acquérir.

L’acquéreur conteste la régularité de la procédure, faute pour l’administration de disposer du pouvoir de remettre en cause le prix exprimé à un acte. En effet, selon lui il n’y a pas lieu à rectification lorsque la taxe a été liquidée sur le fondement du prix exprimé qui est présumé refléter exactement la valeur vénale du bien puisqu’il résulte de la rencontre des volontés de l’acquéreur et du vendeur, sauf à constater que le prix convenu entre les parties était anormal et sans rapport avec la valeur réelle du bien litigieux conformément à l’article L. 55 du LPF.

Toutefois, la Cour de cassation rappelle qu’en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, l’administration peut rectifier le prix ou l’évaluation du bien ayant servi de base à la perception de l’imposition, lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations en vertu de l’article L. 17 du LPF.

Par conséquent, il y a lieu de retenir la valeur vénale pour asseoir les droits de mutation si celle-ci s’avère supérieure au prix exprimé dans l’acte.

En l’espèce, il ressortait de l’ensemble des éléments de comparaison présentés par l’administration que le prix fixé par les parties était inférieur à la valeur vénale réelle du bien.

Cass. com. 20 février 2019, n°17-24593

Date: 27/11/2024

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