Fiscal,Patrimoine

Plus-values des particuliers

Prix de revient à retenir en cas de donation-partage réincorporante

Pour la détermination de la plus-value d’un bien immobilier cédé, attribué au cédant aux termes d’une donation-partage contenant réincorporation d’une donation-partage antérieure pour une quote-part en propriété identique, le prix de revient à retenir est celui fixé lors de la donation antérieure réincorporée.

Par plusieurs actes des 5 mars 2005 et 2 et 19 novembre 2008, un père a consenti une donation-partage au profit de ses trois fils A, D et E portant sur deux appartements au sein d’un chalet composé de trois appartements. A et D ont reçu chacun un appartement à charge de verser une soulte à leur frère E. Puis par donation-partage consentie les 11 et 28 février 2011, le donateur a réincorporé à la masse à partager les biens issus de la donation-partage antérieure portant sur les deux appartements du chalet et la somme d’argent et y a ajouté un bien nouveau, à savoir le troisième appartement du chalet. À l’issue de cette donation-partage réincorporante, chacun des trois frères s’est retrouvé propriétaire indivis à hauteur d’un tiers du chalet (soit un appartement chacun).

Par un acte du 8 juillet 2011, les trois frères ont cédé le chalet pour un montant de 26 M€.

S’est posée la question de savoir quel devait être le prix de revient à retenir pour le calcul de la plus-value immobilière à l’issue de cette vente pour A et D, attributaires chacun d’un appartement dès 2005.

Selon les cédants A et D, l’acte des 11 et 28 février 2011 ayant eu pour effet de procéder à une nouvelle répartition matérielle de l’actif cédé, il convenait de retenir la valeur vénale arrêtée dans cet acte comme prix d’acquisition. Aussi, la valeur d’entrée et de sortie du bien de leur patrimoine étant similaire, aucune plus-value ne saurait être imposée.

Pour l’administration fiscale, sur le fondement de l’article 150 VB du CGI, la valeur de l’acquisition de l’immeuble devait être celle résultant des actes des 5 mars 2005 et des 2 et 19 novembre 2008 qui avait servi de base pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, dégageant alors une plus-value importante.

Les juges de première instance et la Cour administrative d’appel donnent raison à l’administration fiscale.

La donation-partage des 11 et 28 février 2011 n’ayant eu qu’un effet déclaratif et non translatif, la quote-part dont les deux cédants étaient propriétaires, soit un tiers chacun de la masse, étant demeurée identique aux droits en indivision qui leur avaient été attribués à la suite de cet acte, l’administration était fondée à retenir, comme prix d’acquisition, la valeur retenue dans la donation-partage réincorporée.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 536

CAA Lyon 24 novembre 2022, n°s 21LY00600 et 21LY00604