Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Apport-cession : le réinvestissement dans la location meublée n’a pas de caractère économique

En cas d’apport-cession de titres grevés d’une plus-value en sursis d’imposition, l’activité de loueur en meublé ne peut être regardée comme un investissement à caractère économique que si elle est effectuée par le propriétaire dans des conditions le conduisant à fournir une prestation d'hébergement ou si elle implique pour lui, alors qu'il en assure directement la gestion, la mise en oeuvre d'importants moyens matériels et humains.

Les plus-values d’apport de titres par des particuliers à une société soumise à l’IS réalisées depuis le 1^er janvier 2000 bénéficient de plein droit d’un sursis d’imposition qui conduit à traiter l’opération d’apport de titres comme une opération intercalaire (CGI art. 150-0 B ; BOFiP-RPPM-PVBMI-30-10-20-10-20/12/2019).

En principe, la cession, par la société bénéficiaire, des titres apportés ne remet pas en cause le sursis d’imposition (en revanche, la cession des titres reçus en rémunération de l’apport met fin au sursis). Il en va toutefois autrement lorsque l’apporteur contrôle la société bénéficiaire de l’apport dans la mesure où l’opération conduit, en différant l’imposition de la plus-value, à minorer l’assiette de l’année au titre de laquelle l’impôt est normalement dû à raison de la situation et des activités réelles du contribuable. Dans ce cas, l’administration est en droit de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal à moins qu’un montant significatif du prix de cession ait été réinvesti dans une activité à caractère économique et ce, dans un bref délai (CE 27 juillet 2012, n° 327295).

Dans cette affaire, il s’agissait de savoir si l’activité de location meublée avait le caractère d’un réinvestissement économique.

En l’espèce, les titres qui avaient été apportés à la société le 22 octobre 2010 ont été revendus par celle-ci le 11 novembre 2010 pour leur valeur d’apport et le produit de cession a été réinvesti dans l’acquisition, en 2014, d’un plateau à aménager en vue d’une location en meublé.

Outre le fait que le réinvestissement est intervenu tardivement, la Cour administrative d’appel a considéré que l’activité de loueur en meublé ne peut être regardée comme un investissement à caractère économique que si cette activité de location est effectuée par le propriétaire dans des conditions le conduisant à fournir une prestation d’hébergement ou si elle implique pour lui, alors qu’il en assure directement la gestion, la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains.

Faute pour le contribuable de démontrer que l’activité de location en meublé en cause aurait été assortie de prestations para-hôtelières ou aurait été exercée dans des conditions d’exploitation telles qu’elle aurait impliqué des charges de gestion conséquentes pour lui, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause le bénéfice du sursis d'imposition et imposé la plus-value d'apport.

À noter : cette solution est transposable pour l’appréciation du réinvestissement à caractère économique requis par la loi dans le cadre des opérations d’apport de titres à une société IS réalisées depuis le 14 novembre 2012 relevant du report d’imposition obligatoire lorsque l’apporteur contrôle la société bénéficiaire de l’apport (CGI art. 150-0 B ter).

Pour aller plus loin :

« Titres de sociétés et instruments financiers : quelle fiscalité ? », RF 2021-5, § 7316

CE 19 avril 2022, n° 442946