Patrimoine

Démembrement de propriété

Qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier est redevable des provisions au titre du fonds de travaux ?

Sauf clauses de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier insérées dans le règlement de copropriété, la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux pourrait s'analyser comme une charge annuelle incombant à l'usufruitier sous réserve d'une éventuelle action de ce dernier à l'encontre du nu-propriétaire en cas d'emploi des fonds à des fins de grosses réparations.

Lorsqu’un immeuble est démembré, l’usufruitier est tenu d’entretenir l’immeuble tandis que le nu-propriétaire doit supporter les grosses réparations (c. civ. art. 605). Ces dernières s’entendent des réparations concernant les gros murs, voûtes et planchers, le rétablissement des poutres, les couvertures entières, les digues, murs de soutènement et clôture (c. civ. art. 606).

En présence d’un lot de copropriété démembré, une incertitude juridique demeure sur le redevable des provisions au titre du fonds de travaux. Ce fonds de travaux, destiné à faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements et décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire (loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-2). Toutefois, la liste fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 qui répertorie les dépenses entrant dans le fonds de travaux vise tant les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, que ceux portant sur les éléments d'équipement communs, ainsi que les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments, ou encore les études techniques, telles que les diagnostics et consultations, et d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Dès lors, en l’absence de clauses de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier insérées dans le règlement de copropriété prévoyant que le nu-propriétaire et l'usufruitier sont tenus solidairement du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires, comment imputer la cotisation annuelle au fonds de travaux qui concerne aussi bien des dépenses d’entretien à la charge de l’usufruitier que des grosses réparations qui incombent au nu-propriétaire ?

À cette question, la ministre déléguée auprès de la ministre de la transition écologique, chargée du logement répond que la cotisation au fonds de travaux constituant une réserve de fonds dont l'usage peut être divers et dont le versement est une charge annuelle obligatoire, celle-ci pourrait s'analyser comme une charge annuelle incombant à l'usufruitier au sens de l'article 608 du code civil, sans préjudice d'une éventuelle action de ce dernier à l'encontre du nu-propriétaire en cas d'emploi des fonds à des fins de grosses réparations.

Toutefois, compte tenu de la disparité des usages qui peuvent être faits de cette cotisation, il serait extrêmement délicat voire inopérant d'adopter une règle générale de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.

Pour aller plus loin :

« Société civile immobilière », RF 2021-5, § 174

« Revenus fonciers », RF 1122, § 341

rép. min. Rauch n° 40008, JO 2 novembre 2021, AN quest. p. 7991