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Investissements immobiliers
Possibilités de retrait dans les sociétés d’attribution en jouissance à temps partagé
La possibilité de retrait judiciaire de l'associé doit demeurer très encadrée.
Le retrait anticipé d'un associé de sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, qui n'est pas propriétaire du bien, conduit à une rétrocession d'un droit de jouissance, avec rachat de parts par la société, contraire au principe interdisant à une société civile de détenir ses propres parts (cass. civ., 3e ch., 29 mai 2002, n°00-20619 ; BICC n° 561 du 1er août 2002, annotation sous le n° 833).
Il doit donc demeurer exceptionnel, notamment afin de ne pas léser les intérêts des associés restants qui seront également amenés, après mise en œuvre de ce mécanisme, à supporter les charges des associés sortants.
L'article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, créé par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques, a instauré un droit de retrait des associés, soit après autorisation unanime des autres associés, soit par autorisation du juge pour justes motifs (sur le modèle de l'article 1869 du code civil).
La loi ALUR du 24 mars 2014 a élargi l'énumération des justes motifs permettant le retrait d'un associé notamment lorsque :
-il est bénéficiaire des minima sociaux ;
- il perçoit une rémunération inférieure au SMIC ;
-ou il ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué en raison de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné.
Par ailleurs, le retrait est de droit lorsque les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de 2 ans à compter de la demande de retrait.
Si le retrait judiciaire ne peut pas être justifié par l'existence de simples convenances personnelles, la liste des justes motifs n'est toutefois pas limitative et le juge conserve un pouvoir d'appréciation lui permettant d'autoriser des retraits au-delà des illustrations figurant dans ce texte. Le juge peut donc apprécier au cas par cas chaque situation, en tenant compte le cas échéant d'éléments de nature personnelle en fonction de leur gravité (état de santé d'un associé le privant de la jouissance ses droits par exemple), même si la possibilité de retrait doit demeurer très encadrée.
Enfin, la dissolution anticipée de la société est toujours possible, à la majorité des deux tiers des voix des associés.
Rép. Cabanel n°05074, JO 5 septembre 2019, Sén. quest. p. 4491
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