Patrimoine

Plus-values immobilières : le prix d’acquisition du bien vendu peut-il être majoré du coût des matériaux acquis directement par le cédant ?

Pour le calcul des plus-values immobilières, le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportées par le vendeur. Toutefois, ces travaux ne peuvent être ajoutés au prix de cession que lorsqu’ils ont été réalisés par une entreprise (CGI art. 150 VB, II.4°). Dans ce cas, le prix d’acquisition peut-il être majoré du coût des matériaux achetés directement par le vendeur dès lors que leur installation a été réalisée par une entreprise ?

NON pour l’administration : seul le coût des matériaux achetés et posés par l’entreprise sont déductibles :

Pour l’’administration, il n’est pas possible de majorer le prix d’acquisition du coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l'installation des matériaux facturées par l'entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d'acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies (BOFiP-RFPI-PVI-20-10-20-20-§ 220-20/12/2013).

NON pour le Conseil d’État : seules les dépenses exposées par une entreprise sont prises en compte :

Mettant fin à plusieurs décisions de Cours administratives d’appel favorables à la prise en compte du coût des matériaux acquis par le contribuable mais posés par une entreprise, le Conseil d’État se range à l’interprétation de l’administration (CE 12 octobre 2018, n°s 419294 et 421677).

Selon lui, le contribuable ne peut pas majorer le prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation des travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des dispositions prévues par l’article 150, VB, II.4° du CGI.

Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition.

En tout état de cause, les dépenses réalisées par une entreprise doivent être supportées par le vendeur qui doit en justifier :

Toutes conditions remplies, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise ne viennent majorer le prix d’acquisition que si elles ont été effectivement supportées par le cédant et justifiées (CGI, ann. II art. 74 SI). Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de 5 ans après son acquisition n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration forfaitaire égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée (CGI art. 150 VB, II.4°).

Lorsqu’elles sont retenues pour leur montant réel, ces dépenses doivent-elles être supportées directement par le vendeur ou bien est-il admis qu’elles puissent l’être de façon indirecte ?

En l’espèce, une SCI avait fait réaliser par une entreprise des travaux d’amélioration, de construction et reconstruction sur un bien qu’elle a ensuite cédé et dont elle a majoré le prix d’acquisition des travaux effectués pour le calcul de la plus-value réalisée.

Toutefois, l’administration a refusé de prendre en compte ces travaux au motif qu’ils n’avaient pas été payés par la SCI propriétaire de l’immeuble mais par la société d’exploitation propriétaire du fonds de commerce exploités dans les murs.

L’associé redressé soutient qu’en s’acquittant des acomptes de travaux en lieu et place de la SCI, la société d’exploitation a entendu faire l’avance de ces fonds à la SCI, avant d’en être, ensuite remboursée par cette dernière.

Mais faute d’établir que la SCI aurait effectivement supporté la charge des travaux en litige, c’est à bon droit que l’administration a refusé de les admettre en majoration du prix d’acquisition (les relevés de comptes bancaires faisant état des flux de trésoreries entre les 2 sociétés portaient sur un montant sans rapport avec celui des travaux réglés par la société d’exploitation, la preuve de l’existence d’un accord antérieur à la cession portant sur l’avance des travaux par la société d’exploitation et leur remboursement ultérieur par la SCI n’était pas rapportée) (CAA Lyon 29 janvier 2019, n°17LY02411).