Patrimoine
Investissements immobiliers
« Timeshare » et retrait pour motifs graves de santé
Pour demander leur retrait de la société de multipropriété en raison de motifs graves de santé, les titulaires de parts doivent rapporter la preuve de l’impossibilité de céder leurs droits ou de louer l’appartement les semaines dont ils avaient la jouissance.
Droit des associés de sociétés de multipropriété ou « Timeshare »
Les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ou « Timeshare » régies par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 servent de support juridique à l’investissement dit « de loisirs » conférant aux associés titulaires de parts de la société un droit de séjour saisonnier sur un immeuble.
Retrait possible pour justes motifs
Un associé peut se retirer, partiellement ou totalement de la société, après autorisation donnée par une décision unanime des associés. Il peut également céder ses parts et les droits attachés avec l'agrément de l'ensemble des associés. Mais, en l’absence d’un véritable marché, la revente des parts ou actions est difficile.
Le retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice lorsque (liste non limitative) :
-l'associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au SMIC ;
-l’associé ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné.
En pratique, l'existence de justes motifs résultera de l'âge avancé de l'associé et de son état de santé.
En l’espèce, des associés avaient demandé leur retrait, arguant de motifs graves de santé les empêchant de pouvoir personnellement accéder à l’ensemble immobilier concerné ou d’occuper personnellement les biens en cause.
Selon eux, la simple constatation de leurs ennuis de santé était de nature à justifier leur retrait pour justes motifs sans avoir à rapporter la preuve qu’ils ne pouvaient utiliser autrement leurs droits en les cédant ou en louant l’appartement.
Déboutés en première instance et en appel de leur demande de retrait, ils se pourvoient en cassation.
Concilier les considérations liées aux situations personnelles et l’intérêt collectif
Pour la Cour de cassation, les justes motifs doivent s’apprécier par la mise en balance des considérations liées à la situation personnelle des associés demandant leur retrait judiciaire avec l’intérêt collectif des associés restants au maintien de cette forme sociale d’offres touristiques.
Si dans l’affaire, les associés qui demandaient leur retrait démontraient bien ne pas pouvoir utiliser personnellement l’appartement en cause, ils ne rapportaient pas la preuve de l’impossibilité de céder leurs droits ou de louer l’appartement les semaines où ils en avaient la jouissance.
Par conséquent, ils ne justifiaient pas d’un juste motif de retrait de la société.
Pour aller plus loin :
L'essentiel du patrimoine privé, « 64 – Sociétés de multipropriété »
Cass. civ., 3e ch., 21 novembre 2024, n° 23-16857
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Date: 22/12/2024