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Décence du logement loué et respect du droit de propriété
L’obligation pour le propriétaire de délivrer un logement décent répond à des objectifs de valeur constitutionnelle.
Plusieurs textes imposent au propriétaire d’un logement donné en location que celui-ci respecte des critères de décence :
-l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (loi 89-462 du 6 juillet 1989), dans sa rédaction issue de la loi SRU (loi 2000-1208 du 13 décembre 2000), indique que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;
-l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi relative à l’énergie et au climat (loi 2019-1147 du 8 novembre 2019), prévoit que le logement décent doit en outre répondre à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie par mètre carré et par an (décret 2023-796 du 18 août 2023) ;
-enfin, l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi 2021-1104 du 22 août 2021), prévoit que le logement décent doit également répondre à un critère tenant à sa performance en matière d’émission de gaz à effet de serre.
Il résulte notamment de ces textes qu’à compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance d’un logement décent devra être compris entre la classe A et la classe F, les logements compris dans la classe G sortant du parc locatif.
Estimant que ces dispositions contrevenaient à la liberté d’exercice du droit de propriété garanti par la Constitution, l’union des syndicats de l’immobilier (UNIS) et l’union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) ont saisi le Conseil d’État afin que soit renvoyée au Conseil constitutionnel la question de la conformité de ces dispositions avec la Constitution.
Pour le Conseil d’État, il n’y a pas lieu de transmettre la question propriétaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.
L’obligation pour le propriétaire de mettre à disposition du locataire dont c’est l’habitation principale un logement décent répond à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent. Le critère supplémentaire de décence du logement tenant à la performance énergétique de celui-ci répond également à cet objectif en ce qu’il favorise l’amélioration du confort thermique des logements. Quant au critère tenant à la performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre, celui-ci répond à l’objectif de valeur constitutionnelle de protection de l’environnement.
À noter : la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que ces dispositions sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation (cass. civ., 3e ch., 14 décembre 2023, n° 21-21964).
Pour aller plus loin :
L’essentiel du patrimoine privé, « 70- Location nue »
CE 21 décembre 2023, n° 488900
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Date: 22/12/2024