Patrimoine,Fiscal
Plus-values des particuliers
Absence de prise en compte de l’indemnité de rendement pour le calcul des plus-values immobilières
L’indemnité de rendement n’est pas déductible du prix de cession de l’immeuble pour le calcul de la plus-value immobilière.
En cas de cession d’un bien immobilier, la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de cession réel stipulé dans l’acte et le prix d’acquisition versé par le cédant (CGI art. 150 V). Certains frais, définis par décret, peuvent être déduits du prix de cession dès lors qu’ils ont été supportés par le cédant (CGI art. 150 VA, III).
Sont visés (CGI, ann. III art. 41 duovicies H) :
-les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission de l'agence immobilière, par exemple) ;
-les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession (amiante, plomb, ...) ;
-les honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
-les frais exposés par le vendeur en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant l’immeuble cédé ;
-les indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation.
Dans cette affaire, il s’agissait de savoir si l’indemnité de rendement consentie à l’acquéreur du bien immobilier par le cédant dans le cadre des négociations sur le prix de vente était ou non au nombre des frais ou charges susceptibles d’être admis en déduction du prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession du bien immobilier.
Pour rappel, l’indemnité de rendement a pour objet de compenser le manque à gagner résultant de la diminution temporaire des loyers perçus suite à la renégociation d’un bail commercial.
En l'espèce, une SCI avait cédé en 2017 un immeuble commercial à une société civile de placement immobilier. Le contribuable, associé à hauteur de 50 %, imposable sur la plus-value dégagée avait sollicité la déduction de l’indemnité de rendement versée en 2016 par la SCI à l’acquéreur, ce qui lui avait été refusé par l’administration.
Pour les juges du fond comme pour la Cour administrative d’appel, l’indemnité de rendement n’est pas au nombre des frais ou charges susceptibles d’être admis en déduction du prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier. Elle ne présente donc pas le caractère d’une charge entrant en compte pour le calcul de la plus-value réalisée par la société lors de la cession de l’immeuble concerné.
Pour aller plus loin :
« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 519
CAA Douai 2 juin 2021, n°21DA00829
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Date: 22/12/2024