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Obligation de relogement des locataires modestes de plus de 65 ans : comment apprécier le montant des ressources minimum ?
Dans le cadre de l’obligation de relogement qui pèse sur les bailleurs de logements d'habitation au profit des locataires modestes âgés de plus de 65 ans, la période à prendre en considération pour le calcul des ressources de ces derniers est celle des 12 mois précédant la délivrance du congé.
Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire dans le délai de 6 mois avant la date d’échéance du bail aux motifs suivants (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15, I) :
-reprise du logement par le bailleur et certains de ses proches ;
-motif sérieux et légitime (défaut d’assurance habitation, règlement tardif du loyer à plusieurs reprises) ;
-vente du logement.
Toutefois, lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, le bailleur ne peut donner congé à son locataire, quel qu’en soit le motif, que s’il lui propose une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique déterminé (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15, III).
À cet égard, le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un contentieux est né sur la période à prendre en considération pour le calcul des ressources annuelles du locataire.
Le bailleur considérait que pour calculer les ressources annuelles du locataire prétendant à une offre de relogement, il fallait se baser sur la dernière année civile écoulée ayant donné lieu à l’établissement d’un avis d’imposition, ce que contestait le locataire.
La Cour de cassation tranche.
Le montant des ressources du locataire étant apprécié à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des 12 mois qui précèdent la délivrance du congé.
En l’espèce, les revenus déclarés à l’administration fiscale pour les 12 mois précédant la date de délivrance du congé, soit de décembre 2017 à novembre 2018 inclus, étaient inférieurs au plafond de ressources pour l’année 2018 pour une personne seule.
À noter. L’obligation de relogement des locataires modestes de plus de 65 ans a été déclarée conforme à la Constitution (Cons. constit. décision 2023-1050 QPC du 26 mai 2023).
Pour aller plus loin :
L'essentiel du patrimoine privé, « 70 - Location d'habitation nue »
Cass. civ., 3e ch., 24 octobre 2024, n° 23-18067
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Date: 03/12/2024