Fiscal,Patrimoine
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Nouvelles règles d’évaluation des titres de sociétés imposables à l’IFI : publication urgente du BOFiP
Alors que la date limite de souscription des déclarations IFI en ligne s’achève ce 6 juin 2024, dans le cadre d’une publication urgente en date du 5 juin 2024, l’administration fiscale précise les modalités de détermination de la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions en présence d’un passif social non afférent à l’immobilier imposable.
Durcissement des règles introduit par la loi de finances pour 2024 : rappel
Jusqu’à la loi de finances pour 2024, la valeur des actifs immobiliers détenus par l’intermédiaire d’une société, imposables à l’IFI (car non affectés à l’activité professionnelle de la société), était déterminée de la façon suivante :
Ratio IFI (actifs immobiliers imposables / ensemble des actifs) × Valeur vénale des titres de la société (en tenant compte de l’ensemble des dettes de la société) |
Afin d’aligner les règles de déductibilité des dettes en cas de détention indirecte avec celles existant en cas de détention directe d’un immeuble où seules sont prises en compte les dettes affectées à l’immobilier imposable, le nouvel article 973, IV du CGI applicable à l’IFI 2024, interdit désormais de prendre en compte la totalité du passif social pour déterminer la valorisation IFI des titres et limite la déductibilité au seul passif afférent à l’immobilier imposable (voir FH 4019, §§ 4-1 à 4-3).
Toutefois, le législateur a introduit un double plafonnement, à proportion du capital détenu dans la société (CGI art. 973, IV.al. 2) :
-(plafond 1) celui de la valeur vénale réelle des titres tenant compte du passif social ;
-(plafond 2) celui de la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes afférentes.
Précisions concernant la nouvelle valorisation IFI des titres :
L’administration fiscale considère qu’en présence de dettes non afférentes à un actif imposable, le contribuable doit (BOFiP-PAT-IFI-20-30-30-§ 330-05/06/2024) :
-dans un premier temps, revaloriser du montant de la dette non déductible la valeur vénale de l’entreprise (le montant de la dette contractée par la société non afférente à l'actif imposable est ainsi ajouté à la valeur vénale de l'entreprise) ;
-dans un second temps, appliquer à cette valeur rectifiée le coefficient correspondant à la fraction imposable de l’actif de l’entreprise afin d’obtenir son assiette imposable à raison des titres qu’il détient ;
-dans un troisième temps, comparer ce résultat aux plafonds 1 et 2.
Précisions concernant les règles du double plafonnement
La valeur imposable à l’IFI est la moins élevée des trois valeurs :
Selon l’administration fiscale, lorsque la nouvelle valorisation IFI excède soit la valeur vénale des titres (plafond 1), soit la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes afférentes (plafond 2), à proportion de la fraction du capital détenu dans la société, alors la valeur imposable à l’IFI est égale à la plus faible de ces valeurs (BOFiP-PAT-IFI-20-20-20-§ 90-05/06/2024).
La valeur vénale ou la valeur du sous-jacent immobilier net de dettes tient compte des dispositifs anti-abus visés à l’article 973, II et III :
La valorisation IFI (valeur vénale de l’entreprise + montant de la dette non déductible x ratio immobilier) doit être comparée (BOFiP-PAT-IFI-20-30-30-§ 340-05/06/2024) :
-à la valeur vénale des titres augmentée le cas échéant des passifs non déductibles en application des II et III de l’article 973 du CGI ;
-à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes que la société a contractées et augmentée de ces mêmes dettes non déductibles en application des II et III de l’article 973 du CGI.
Sont visés par ces dispositifs anti-abus les dettes contractées par la société directement ou indirectement auprès du redevable, des personnes de son foyer fiscal ou du groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable et pour la réalisation de travaux sur celui-ci (CGI art. 973, II et III).
Un plafonnement applicable même en l’absence de dette non immobilière :
Il est admis d’appliquer la plus faible des valeurs ci-dessus même en l’absence de dettes non afférentes à un actif imposable (BOFiP-PAT-IFI-20-30-30-§ 280-05/06/2024).
Pour aller plus loin :
« Impôt sur la fortune immobilière », RF Web 2023-1, § 350
Actualité BOFiP du 6 juin 2024
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Date: 21/11/2024