Patrimoine
Mutations d'immeubles
QPC concernant l’obligation de relogement des locataires modestes de plus de 65 ans
La disposition de la loi de 1989 qui impose au bailleur qui entend s’opposer au renouvellement du bail, en donnant congé à un locataire de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique strictement défini, pourrait porter atteinte au droit de propriété garanti par la Constitution.
Propriétaires d’un logement donné à bail en 2012, les bailleurs ont délivré à leurs locataires, le 20 décembre 2017, un congé aux fins de reprise pour y habiter.
Les locataires ne libérant pas les lieux, les bailleurs les ont assignés en validation du congé et en expulsion.
Toutefois, ils ont été déboutés de leur demande au motif que le congé pour vendre n’était pas valable.
En effet, ils n’avaient respecté les dispositions de l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15, III).
Selon cette disposition, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour reprise à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Ainsi, le logement proposé doit être situé :
-dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
-dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
-dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.
À l’occasion de leur pourvoi devant la Cour de cassation, les bailleurs ont contesté la constitutionnalité de la disposition de la loi de 1989 au motif qu’elle porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété au regard de l’objectif poursuivi. En effet, il est impossible pour le bailleur, notamment lorsque le bail est ancien et que le logement se situe dans une zone où les loyers sont excessivement élevés, de proposer un logement similaire.
Considérant que la question prioritaire de constitutionnalité soulevée présentait un caractère sérieux, la Cour de cassation l’a renvoyée au Conseil constitutionnel.
Pour aller plus loin :
L'essentiel du patrimoine privé, « 70 - Location d'habitation nue »
Cass. civ., 3e ch., 30 mars 2023, n° 22-21763
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Date: 04/12/2024