Patrimoine,Fiscal

Sociétés civiles immobilières

Cession de parts de SCI : prise en compte de la réévaluation libre de l’immeuble pour la valorisation

La valeur résultant de la réévaluation libre de son immeuble par une SCI doit être retenue pour déterminer le prix de cession des parts intervenue un an plus tard, d’autant que la méthode par comparaison et la méthode par la rentabilité des biens appliquées par l’administration confortent les montants retenus lors de cette réévaluation.

Dans les sociétés civiles immobilières n’ayant pas opté pour leur assujettissement à l’IS et dont les associés sont des particuliers, la réévaluation libre des actifs n’a pas de conséquences fiscales, la société n’étant pas soumise à la tenue d’une comptabilité commerciale.

Toutefois, il pourra être tenu compte de cette réévaluation lors de la cession ultérieure des parts puisque le prix est déterminé par référence aux actifs en valeur réelle déduction faite des dettes, ainsi que l’illustre la présente affaire.

En l’espèce, une SCI, créée en 1994, a procédé en 2011 à la réévaluation libre de l’immeuble dont elle était propriétaire, l’écart de réévaluation ayant été porté au crédit du compte courant de chacun des deux associés.

En 2012, les associés cèdent leurs parts sociales à deux sociétés. L’une des sociétés cessionnaire, contrôlée par l’un des cédants, fait l’objet d’un redressement au motif que la valeur des parts de SCI inscrites à son actif est inférieure, à hauteur de 36 793 €, à leur valeur réelle.

L’administration, se fondant sur la réévaluation pour déterminer la valeur réelle des parts sociales cédées, a augmenté d’autant l’actif net de la société cessionnaire et appelé les suppléments d’IS en résultant.

Si l’évaluation des titres d’une société non cotée doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d’autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes (méthode par terme de comparaison), en l’absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.

L’administration a estimé que tant la méthode par termes de comparaison que l’évaluation par la rentabilité des biens confortaient les montants retenus par la SCI elle-même dans le cadre de la réévaluation faite en 2011.

Faute pour le contribuable d’apporter la preuve que la valeur vénale retenue par l’administration ne serait pas pertinente, sa demande de dégrèvement est rejetée.

Pour aller plus loin :

« Sociétés civiles immobilières », RF 2021-3, §§ 863

« Titres de sociétés et instruments financiers : quelle fiscalité ? », RF 2021-5, § 7001

CAA Nantes 12 décembre 2021, n° 20NT02388 et 20NT02248