Fiscal,Patrimoine
Droits d'enregistrement
Particuliers acquéreurs d'une première propriété : réduction des droits à l'initiative des conseils départementaux
La loi de finances pour 2025 a ouvert la possibilité aux conseils départementaux de voter une nouvelle réduction ou exonération de droits d’enregistrement en faveur des particuliers acquéreurs d'une première propriété. Les conditions d'application de cette mesure sont précisées par décret.
Rappel des règles de taxation
Les ventes d’immeubles bâtis ou non bâtis soumises aux droits d’enregistrement bénéficient du tarif de droit commun ou de régimes de faveur sous certaines conditions. Les acquisitions d’immeubles (d’habitation ou professionnels) sont soumises au taux de droit commun.
Les droits applicables sont les suivants :
-un prélèvement de 2,37 % perçu au profit de l’État au titre des frais d’assiette et de recouvrement (FAR) et calculé sur le droit départemental de mutation ;
-un droit proportionnel perçu au profit du département, au taux de 3,80 % (CGI art. 1594 D) ;
-une taxe additionnelle communale perçue au taux de 1,20 % au profit du fonds départemental de péréquation départemental dans toutes les communes, autres que celles classées comme stations de tourisme, dont la population n'excède pas 5 000 habitants (CGI art. 683, 1584, 1594 D et E, 1595 bis, 1° et 1647, V).
Outre les exonérations qui s’appliquent de plein droit , les conseils départementaux ont la possibilité de voter en faveur de l’exonération ou de la réduction du taux de droit commun.
La loi de finances pour 2025 a ouvert la possibilité aux conseils départementaux de voter une nouvelle réduction ou une exonération de droits d’enregistrement (CGI art. 1594 F septies nouveau).
Les conseils départementaux peuvent ainsi, sur délibération, réduire le taux de droit commun (CGI art. 1594 D) ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour l’acquéreur une première propriété ( c. constr. hab. art. L 31-10-3, I ; loi 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15, art. 116, I).
Droits d'enregistrement applicables au 1er juin 2025. Seul le département de la Savoie a voté une réduction du taux selon les nouvelles dispositions de l'article 1594 F septies du CGI, le fixant à 4 % pour la période du 1er juin 2025 au 31 mai 2026 (précisons que le département de la Savoie a porté le taux de droit commun à 4,50 % depuis le 01.04.2014 et à 5% depuis le 01.05.2025 en application des dispositions de la LF 2025 (hors primo-accédant)) (voir FH 4090, §§ 6-1 et 6-4).
Le bénéfice de cette réduction ou exonération est soumis à un certain nombre de conditions :
-il doit s’agir d’une première acquisition. Cette condition de première propriété est remplie par les personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale ou qui n’ont pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire au cours des 2 dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt (c. constr. et hab. art. L. 31-10-3) ;
-l’acquéreur doit prendre l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans à compter de son acquisition. Les conditions liées à l'affectation du bien sont précisées par décret (décret 2025-946 du 8 septembre 2025, texte 49 ; CGI, ann. III art. 265).
Occupation du logement à titre de résidence principale dans le délai d’un an suivant l'acquisition
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l'acquéreur dans le délai maximum d'un an suivant la date de l'acquisition ou suivant la date de déclaration d'achèvement des travaux si celle-ci est postérieure. Ce délai est porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'acquéreur à compter de la date de son départ à la retraite (le logement doit être loué pendant ce délai).
Occupation à titre de résidence principale 8 mois par an
Est considéré comme résidence principale, pour l’application de cette disposition au sens du présent article, un logement occupé au moins 8 mois par an. Ce délai de 8 mois ne s'impose pas en cas de force majeure (raison de santé, obligation liée à l'activité professionnelle, caractérisée par des déplacements réguliers, nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l'acquéreur à résider dans un logement non éligible aux dispositions de l'article 1594 F septies du CGI, éloignement entre le logement acquis et le lieu de l'activité, dans la limite d'une durée de 3 ans, mise en location du logement (voir ci-dessous)).
Possible location du bien pour une durée maximum de 3 ans
Au cours des 5 ans suivant la date d'acquisition ou la date de la déclaration d'achèvement des travaux si celle-ci est postérieure, le logement peut être proposé à la location, pour une période de trois ans maximum, si la location résulte de la survenance pour l'acquéreur de l'un des faits suivants :
-mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement acquis est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30 ;
-décès ;
-divorce ;
-dissolution d'un pacte civil de solidarité ;
-chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi (c. trav. art. L 5411) ;
-ou survenance d'une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées (c. act. soc. art. L 146-9), soit par délivrance par le président du conseil départemental de la carte mobilité inclusion comportant la mention “invalidité” (c. act. soc. art. L 241-3, I.1°).
Opérations non autorisées
Au cours de ce même délai de 5 ans, le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé (sauf exception), ni utilisé à titre d'accessoire d'un contrat de travail, ni utilisé à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel par l'un des acquéreurs (sauf si la surface affectée à cette activité n'excède pas 15 % de la surface du logement) et ni cédé (sauf cas de force majeure, pour raison de santé ou à la suite de la survenance pour l'acquéreur de l'un des faits autorisant la location du bien (voir ci-dessus)).
Pour aller plus loin
« Dictionnaire Fiscal » RF 2025, § 33305
Décret 2025-946 du 8 septembre 2025, texte 49
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