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Non-résidents

Prélèvement des non-résidents : quid d’une réévaluation libre de l’immeuble à l’actif du cédant à l'IS ?

Dans le cas où le prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents est dû par une personne morale à l’IS, le prix d’acquisition à retenir s’entend de la valeur nouvelle pour laquelle le bien cédé a fait l’objet d’une réévaluation libre à l’actif du cédant.

Sauf dispositions contraires des conventions internationales et sauf exonérations, les plus-values immobilières de source française sont soumises à un prélèvement obligatoire lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des non-résidents (CGI art. 244 bis A).

Lorsque le prélèvement est dû par une personne morale assujettie à l’IS résidente d’un Etat de l’UE ou de l’EEE, les plus-values sont déterminées par différence entre le prix de cession et le prix de revient de l'immeuble cédé diminué des amortissements pratiqués (valeur nette comptable) (CGI art. 244 bis A, III).

Dans cette affaire, la société cédante de droit danois soumise à l'IS avait acquis l’immeuble cédé situé en France par voie d’apport en octobre 2008 pour un montant de 16,5 M€, puis avait procédé en décembre 2008 à une réévaluation libre de celui-ci portant sa valeur à 31,3 M€.

À l’occasion de la cession de l’immeuble en 2016, la question s’est posée de savoir quelle valeur retenir pour le prix d’acquisition.

L’administration fiscale a retenu la valeur d’apport de l’immeuble (soit 16,5 M€) et non la valeur réévaluée (soit 31,3 M€), au motif qu’il n’était pas établi que le profit résultant de cette réévaluation avait été compris, au titre de l’exercice en cause, dans les bénéfices imposables de la société cédante déclarés au Danemark conformément à l’article 164 B, I.a du CGI.

Le cédant ayant contesté les impositions supplémentaires, s’en est suivi un contentieux porté devant le Conseil d’État.

Annulant l’arrêt d’appel qui avait confirmé la position de l’administration fiscale, le Conseil d’État précise qu’en cas de réévaluation libre d’éléments d’actif du bilan de la société cédante, le prix d’acquisition s’entend de la valeur nouvelle pour laquelle ces biens sont inscrits au bilan après cette réévaluation. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le profit résultant d’une telle réévaluation ne serait imposable ni en France du fait de l’application des stipulations de la convention fiscale bilatérale conclue avec l’État de résidence du cédant, ni dans cet État.

À noter : La réévaluation libre d’actifs effectuée par une société civile immobilière n’ayant pas opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés et dont les associés sont des particuliers n’a pas de conséquences fiscales (CE 24 septembre 2018, n° 409864).

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF Web 2024-2, § 1852

CE 15 avril 2025, n° 487683

Date: 15/05/2025

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