Patrimoine,Fiscal

Sociétés civiles immobilières

SCI et activité de marchand de biens : appréciation du caractère habituel

Les opérations d'achat d’un ensemble immobilier auprès d’un même vendeur et de revente en 2 lots à 2 acquéreurs distincts auxquelles s’est livrée une SCI suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel la rendant passible de l’IS, l’intention spéculative étant, par ailleurs, établie.

Une SCI qui avait pour objet social l'acquisition de terrains à bâtir, la construction ainsi que la vente d'immeubles et de parcelles nues a réalisé en 2012 une seule opération d'achat suivie d'une revente en 2 lots.

Faisant l'objet d'une vérification sur place portant sur les exercices clos en 2010, 2011 et 2012, l'administration a apporté diverses corrections aux résultats imposables à l’IS de la SCI à l’issue desquelles des rehaussements de ses revenus imposables ont été notifiés au gérant et associé dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers générant des compléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2010, 2011 et 2012.

Selon lui, s'agissant de l'année 2012, la SCI n'est pas imposable à l'IS dès lors qu'ayant réalisé une opération unique d'acquisition d'un terrain revendu en 2 lots, la condition d'habitude requise pour qu'une SCI soit soumise de plein droit à l'IS n'est pas satisfaite. En effet, l’exercice de l’activité de marchand de biens rendant la SCI passible de l’IS requiert la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel, la condition d'habitude s'appréciant en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence (CGI art. 35, I.1° et 206,2).

Débouté en première instance, le contribuable fait appel.

Il résulte de l’instruction que, par acte notarié du 29 décembre 2010, la SCI a acquis auprès d’un vendeur, au prix de 80 000 €, un ensemble immobilier composé de 6 terrains à bâtir, d'une superficie totale de 4 164 m², dont elle a aussitôt détaché une parcelle de 751 m² qu'elle a cédée le même jour comme terrain à bâtir au prix de 70 000 € à un acquéreur. Les autres parcelles ont été cédées ensemble, par acte notarié du 13 janvier 2012, à un autre acquéreur également comme terrain à bâtir après un compromis de vente intervenu le 21 juillet 2011.

La cour administrative en déduit qu'en procédant à l'acquisition auprès d'un même vendeur de 6 parcelles dont l'une a été revendue immédiatement à un acquéreur et dont les 5 autres ont été cédées dans un délai d'un peu plus d'un an, à un autre acquéreur, après réalisation de travaux de viabilisation et de terrassement des terrains, la SCI s'est livrée, sur une brève période, à des opérations d'achat et de revente d'immeubles qui, quand bien il n'y a eu qu'un vendeur et 2 acquéreurs, suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel.

Par ailleurs, la cour administrative relève que la plus-value importante réalisée par la SCI à l'occasion de la cession du premier terrain détaché de l'ensemble immobilier, revendu immédiatement au prix de 93,21 euros le m² alors qu'il venait d'être acquis au prix de 19,21 euros le m², a été employée au financement de l'acquisition de l'ensemble immobilier. Cette circonstance et la concomitance de la première vente avec l'acquisition de l'ensemble immobilier révèlent que la société avait, dès l'origine, une intention spéculative.

Pour aller plus loin :

Voir « Société civile immobilière », RF 2019-3, § 900

CAA Lyon 6 août 2020, n°18LY04000

Date: 23/11/2024

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