Fiscal,Patrimoine

Donations - Successions

Illustration de la méthode d’évaluation par comparaison pour le calcul des droits de succession

Dans le cadre de la méthode d’évaluation d’un immeuble par comparaison, il appartient à l’administration fiscale de justifier de biens comparables tant sur le plan de l’emplacement du bien qu’au regard des facteurs physiques que sont la surface, la date de construction, ou l’état d’entretien et de vétusté.

Notion de valeur vénale servant au calcul des droits de succession :

Dans cette affaire, l’immeuble dépendant de la succession du testateur a été déclaré dans la déclaration de succession souscrite par les légataires universels à la somme de 2 370 000 € (déclaration déposée le 26 novembre 2013 et enregistrée le 6 décembre 2013).

Ce bien, qui comprenait un appartement, un studio en sous-sol et deux places de parking, a été vendu le 10 juin 2014 pour un prix de 2 920 000 €.

Dans le cadre du contrôle de la déclaration de succession, l’administration fiscale a estimé que la valeur déclarée de ce bien était inférieure à sa valeur vénale qu’elle portait à 2 827 000 €.

Elle a procédé au redressement et appelé à un réhaussement de droits.

S’en est suivi un contentieux sur la détermination de la valeur vénale du bien.

La valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte-tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte (CGI art. 666).

Le tribunal de première instance ayant ramené la valeur vénale de l’immeuble dépendant de la succession à 2 600 000 €, un appel est interjeté.

Contrôle de la valeur vénale par l’administration fiscale :

Dans le cadre de son contrôle, l’administration fiscale peut rectifier l’évaluation d’un bien lorsqu’elle parait inférieure à sa valeur vénale réelle, sous réserve d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés ou des évaluations fournies (LPF, art. L. 17).

Si plusieurs méthodes d’évaluation sont possibles, celle préconisée par l’administration fiscale consiste à justifier de l’évaluation qu’elle retient en fonction d’éléments de comparaison suffisants portant sur des biens intrinsèquement similaires mais non strictement identiques (méthode par comparaison).

À cet égard, l’administration fiscale soutenait qu’au regard de sa superficie, de son emplacement, du nombre de pièces, des dépendances ou encore de l’accès privatif à la terrasse, le bien avait été sous-évalué par comparaison avec trois cessions de biens similaires.

L’administration fiscale doit justifier de biens comparables :

La cour d’appel de Paris a remis en cause les termes de comparaison sélectionnés par l’administration fiscale et retenu l’évaluation de 2 370 000 € déclarée par les légataires universels.

Concernant l’emplacement du bien :

- pour deux des cessions sur trois choisies par l’administration, la localisation n’était objectivement pas similaire à celle de l’appartement en litige (biens situés à une adresse prestigieuse ou au cœur d’une rue commerçante alors que le bien litigieux était situé à côté du boulevard périphérique) ;

Concernant les facteurs physiques (surface, date de construction, qualité architecturale, état d’entretien et de vétusté) :

- les biens choisis avaient été construits en 1968 et 1965, étaient situés au 9^e et 7^e étage, jouissaient d’une vue exceptionnelle et faisaient partie des biens remarquables, alors que le bien litigieux datait de 1959, nécessitait des travaux de rénovation importants et disposait seulement d’un droit de jouissance exclusive du toit limité par le règlement de copropriété et d’une terrasse encombrée et non aménagée avec une vue non dégagée.

Il en résulte que l’administration ne justifiait pas de biens comparables.

À noter. Plusieurs conséquences sont liées à l’évaluation d’un immeuble recueilli par succession :

Pour aller plus loin :

« Donations - Successions », RF 2023-6, § 3084

CA Paris 9 septembre 2024, n° 22-14444