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SCI
L'apport d'un bien immobilier à une SCI peut être anéanti en cas de fraude
Si un dirigeant endetté transfère un bien immobilier à une SCI, cet apport risque d'être combattu par son créancier. Explications à travers un récent arrêt de la Cour de cassation.
Un dirigeant endetté crée une SCI
Une EURL obtient un prêt bancaire de 42 000 € et son gérant se porte caution du remboursement du prêt.
Onze ans plus tard, le prêt n’est pas encore remboursé. Le gérant, qui est propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 500 000 €, crée une société civile immobilière (SCI) et transfère à la société la propriété de cet immeuble. Il reçoit, en contrepartie, 500 000 parts de la SCI d'une valeur nominale de 1 €.
Un an et demi plus tard, le prêt n’est toujours pas remboursé et le gérant est condamné, en sa qualité de caution, à payer à la banque la somme de 34 800 €.
La création de la SCI était-elle une fraude ?
Le gérant ne règle pas le montant de sa condamnation et la banque décide alors de l’assigner, ainsi que la SCI, sur le fondement du code civil qui permet aux créanciers d’attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits (c. civ. art. 1167 devenu art. 1341-2).
Saisie de cette affaire, la cour d’appel de Montpellier considère :
- que l'immeuble, d’une valeur de 500 000 €, est, certes, sorti du patrimoine du gérant ;
- mais qu’il a été remplacé par des droits sociaux d’une valeur équivalente.
Ils en déduisent que le gérant ne s’est pas appauvri et que les possibilités pour la banque de recouvrer sa créance n’ont donc pas été affaiblies par le transfert de l’immeuble à la SCI.
Très certainement, selon la Cour de cassation
La Cour de cassation censure la décision des juges montpelliérains qui, selon elle, auraient dû examiner deux questions :
1re question. Pour un créancier, des parts sociales ne sont-elles pas plus difficiles à saisir et à vendre qu'un bien immobilier ?
2de question. Que pourra espérer la banque si l’immeuble vient à être hypothéqué par un créancier de la SCI ?
La Cour de cassation renvoie l’affaire à la cour d’appel de Nîmes pour qu’elle soit jugée à nouveau. Les juges nîmois devront considérer que l’apport de l’immeuble à la SCI est frauduleux s’ils constatent, et c’est probable, que la difficulté de vendre des parts sociales et le risque d’hypothèque sur l'immeuble diminuent le gage de la banque.
L’apport de l'immeuble à la SCI devra alors être déclaré inopposable à la banque, qui pourra le saisir, le vendre, et se payer sur le prix de vente.
Cass. com. 29 mai 2024, n° 22-20308
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Date: 14/11/2024