Patrimoine

Emprunts et garanties

Remboursement anticipé d’un crédit immobilier et réduction des frais de crédit

Dans le cadre du remboursement anticipé d’un crédit immobilier, le consommateur peut récupérer une partie de la commission liée à l’octroi du crédit s’il n’a pas été informé que cette dernière ne dépend pas de la durée du contrat.

En Pologne, une consommatrice a souscrit un crédit hypothécaire pour une durée de 360 mois. Lors de la conclusion du contrat de crédit, elle a payé une commission liée à l’octroi du prêt, qui était comprise dans le coût total de celui-ci.

La consommatrice a remboursé l’intégralité du crédit 19 mois plus tard. Elle a demandé à la banque de lui rembourser la partie de la commission en question correspondant à la durée résiduelle du contrat, à savoir 341 mois.

Sa réclamation ayant été rejetée par la banque, la consommatrice a saisi la justice.

Éprouvant des doutes quant à l’interprétation de la directive sur les contrats de crédits immobiliers souscrits par les consommateurs (Directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil, du 4 février 2014, art. 25), la juridiction polonaise saisie a demandé à la Cour de justice si, en cas de remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire, la commission liée à l’octroi de ce crédit devait être partiellement remboursée.

En l’espèce, la banque n’avait pas indiqué au consommateur si les frais en cause étaient objectivement liés à la durée du contrat de crédit.

La Cour rappelle que le prêteur d’un crédit immobilier doit fournir au consommateur des informations précontractuelles sur la ventilation des frais, en fonction de leur caractère récurrent ou non (au moyen de la Fiche d’information standardisée européenne « FISE » qui permet d'accéder à toutes les informations personnalisées relatives aux principales caractéristiques du prêt ou encore aux conditions de remboursement anticipé).

En l’absence d’informations permettant de déterminer si les frais concernés dépendaient de la durée du contrat ou non, la juridiction nationale doit considérer que ces frais doivent être considérés comme tels et pouvant faire l’objet, en cas de remboursement anticipé, d’une réduction.

En effet, le consommateur ne peut pas être pénalisé par l’absence d’informations que le prêteur est obligé de lui fournir.

La Cour observe que le droit de l’Union n’impose pas une méthode de calcul spécifique pour déterminer le montant de la réduction du coût total du crédit. Il incombe au juge national de se prononcer sur ce point en utilisant une méthode qui assure une protection élevée des consommateurs.

Pour aller plus loin :

« L’essentiel du patrimoine privé », fiche 66 « Crédit immobilier »

CJUE 17 octobre 2024, n° 76/22, Santander Bank Polska

Date: 22/11/2024

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