Patrimoine
Mutations d'immeubles
Résolution d’une vente moyennant rente viagère
La restitution de la chose et du prix constituant une conséquence légale de la résolution du contrat, si la clause résolutoire insérée dans le contrat prévoit que seuls les arrérages versés demeurent acquis au vendeur, le bouquet comme les arrérages échus et impayés au jour de la résolution doivent être restitués à l’acquéreur.
En cas de résolution d’un contrat de vente viagère prévoyant que seuls les arrérages versés demeuraient acquis au vendeur, le bouquet doit-il être restitué à l’acquéreur ?
En l’espèce, par acte authentique du 6 janvier 1992, des indivisaires ont vendu une maison d’habitation moyennant le prix d’un million de francs payé de la manière suivante :
-partie comptant à hauteur de 440 000 Francs (le bouquet) ;
-partie moyennant rente viagère de 4 300 Francs par mois.
Le service de la rente ayant cessé à compter du mois d’août 2015, les vendeurs ont assigné leur acquéreur en résolution de la vente, paiement des arrérages impayés et expulsion.
L’acquéreur ayant été condamné à payer la somme de 28 495 € (830 € par mois depuis août 2015 jusqu’à la prise d’effet du commandement visant la clause résolutoire, soit 14 940 €, somme à laquelle il faut ajouter les indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération des lieux et retrancher les arrérages versés jusqu’en août 2015), il se pourvoit en cassation.
Selon lui, en cas de résolution du contrat, les parties doivent être mises dans la même situation que s’il n’y avait pas eu de contrat. La clause résolutoire insérée dans le contrat indiquant que seuls les arrérages versés et les embellissements resteraient à la charge de l’acquéreur, il en résulte que :
- le bouquet initialement payé au vendeur devait lui être restitué ;
- les arrérages échus et impayés ayant continué à courir jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire devaient lui être restitués, seuls devant demeurer à sa charge les arrérages versés jusqu’en août 2015.
La Cour de cassation lui donne raison et casse et annule l’arrêt d’appel. En effet, selon les articles 1134 et 1183 du code civil (devenus les articles 1229 et 1103 du code civil ; ord. 2016-131 du 10 février 2016), « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». La Cour d’appel qui laisse au bénéfice du vendeur le bouquet et les arrérages échus et impayés au jour de la résolution, sans avoir retenu qu’ils constituaient des dommages-intérêts, alors que la clause résolutoire prévoyait que seuls les arrérages versés demeuraient acquis au vendeur, a violé les textes susvisés.
Pour aller plus loin :
L'essentiel du patrimoine privé, « 57- Promesse et vente »
Cass. civ., 3e ch., 14 septembre 2023, n° 22-13209
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Date: 24/11/2024