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Abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % applicable aux plus-values immobilières

Dans le cadre de la mise à jour de sa base BOFiP, l’administration fiscale commente l’abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % applicable aux plus-values de cessions d’immeubles bâtis que le cessionnaire s'engage à démolir pour reconstruire réalisées au plus tard le 31 décembre 2025.

La loi ELAN a offert la possibilité aux collectivités de mettre en place des opérations de revitalisation du territoire (ORT) ou, par le biais d'un projet partenarial d'aménagement avec l’État, des grandes opérations d'urbanisme (GOU) (loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 ; c. urb. art. L. 312-4 ; c. constr. et hab. art. L. 303-2). Pour renforcer l'attractivité de ces dispositifs, un abattement exceptionnel a été instauré en faveur des plus-values immobilières résultant de la cession d'immeubles bâtis (mais non de titres de sociétés à prépondérance immobilière) situés, totalement ou pour partie, dans le périmètre d'une GOU ou d’une ORT, destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, par la loi de finances pour 2021 (loi 2020-1721 du 29 décembre 2020, art. 38 ; CGI art. 150 VE).

Au sens de cette disposition (BOFiP-RFPI-PVI-20-20-§§ 200 et 210-18/07/2023) :

-le périmètre de l’ORT ou de la GOUV s'apprécie à la date de la réalisation de la cession, étant précisé que tant la délibération décidant de la qualification de GOU que la convention encadrant les ORT fixent, au-delà de leur périmètre et secteur d'intervention, la durée de l'opération ;

-un bien immobilier bâti s’entend :

-soit de celui dont la construction se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf ;

-soit de celui dont l'état des constructions le rend impropre à un quelconque usage (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.), nonobstant le fait qu'il soit assimilé à un terrain à bâtir au sens de l'article 257, I.2.1° du CGI ;

Cet abattement exceptionnel est fixé, en principe, à 70 % (CGI art. 150 VE, III). Il est porté à 85 % en cas d’engagement du cessionnaire de réaliser et achever des logements sociaux ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins la moitié de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

-précédée d'une promesse de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1^er janvier 2021 et au plus tard le 31 décembre 2023 ;

-et réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

En pratique, l'abattement exceptionnel peut donc s’appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2025.