Fiscal,Patrimoine
Plus-values des particuliers
Bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’une résidence secondaire sur réclamation
Bien que l’exonération s’applique, en principe, sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession, elle peut également être accordée par voie de réclamation au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit la cession.
La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire est exonérée de toute imposition lorsque le cédant procède au remploi du prix, dans les 2 ans de la cession, dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale (CGI art. 150 U, II.2° bis).
Cette exonération, proportionnelle à la fraction du prix de cession remployée, s’applique sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession (CGI art. 150 VG, III). Doivent notamment être mentionnés (CGI, ann. III art. 41 duovicies-0 H) :
-1° L'identité du bénéficiaire de l'exonération ;
-2° Les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ;
-3° La fraction du prix de cession correspondant à ses droits, que le bénéficiaire destine au remploi à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à sa résidence principale ;
-4° Le montant de la plus-value exonérée.
En l’espèce, des contribuables ont réalisé une plus-value lors de la cession de leur résidence secondaire le 12 septembre 2016, à raison de laquelle ils ontacquitté l’impôt de plus-value. Le 11 septembre 2017, ils ont présenté une réclamation au motif qu’ils auraient dû bénéficier de l’exonération au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi (CGI art. 150 U, II.1° bis).
L’administration fiscale a rejeté leur réclamation. En l’absence de demande expresse du cédant dans l’acte de cession, elle a considéré que la plus-value immobilière était imposable dans les conditions de droit commun (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-30-§ 160-07/07/2021).
Les cédants ayant obtenu la restitution des impositions en litige en première instance, le Ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique fait appel. Son appel est rejeté.
Pour les juges d’appel, les dispositions qui prévoient que le bénéfice d’un avantage fiscal est demandé par voie déclarative n’ont, en principe, pas pour effet d’interdire au contribuable de régulariser sa situation dans le délai de réclamation prévu à l’article R* 196-1 du LPF, sauf si la loi a prévu que l’absence de demande dans le délai de déclaration entraîne la déchéance du droit à cet avantage.
Or, cette sanction n’étant pas prévue dans les dispositions de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe 3 du CGI, rien n’interdit donc aux contribuables de demander le bénéfice de l’exonération par voie de réclamation au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit la cession.
À noter : dans un précédent arrêt, les juges d'appel ont, en revanche, validé la doctrine administrative (CAA Douai 23 avril 2019, n° 17DA01449).
Pour aller plus loin :
« Plus-values immobilières », RF 2020-3, § 316
CAA Marseille 3 février 2023, n° 20MA01299
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Date: 22/11/2024